Hiện nay, nhiều dự án nhà ở được các chủ đầu tư rao bán, trong đó có những nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho người mua. Vậy, để bảo đảm cho các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán bàn giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành và bên mua thanh toán tiền cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng
Theo quy định tại khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:
- Nhà đang xây
- Nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng
Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà.
Chủ thể của hợp đồng
Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
* Các chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ các điều kiện về bên bán và bên mua theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự.
Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
- Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:
- Thứ nhất, bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. (Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
- Thứ hai, bên bán không thuộc trường hợp nêu trên
Trường hợp này, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu
Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng là:
- Trường hợp mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà.
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.
- Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như sau: Căn cứ khoản 5 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Một số loại tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có một số tranh chấp thường phát sinh như:
- Một bên hoặc cả hai bên vi phạm nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng tại thời điểm ký hợp đồng, chủ đầu tư chưa đảm bảo đủ điều kiện theo quy định pháp luật;
- Tranh chấp khi bên mua không thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo tiến độ được thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tranh chấp khi bên chủ đầu tư chưa bàn giao nhà đúng thời hạn;
- Tranh chấp khi chủ đầu tư không thực hiện giải chấp, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua;
- Tranh chấp trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng thời hạn mà ngân hàng không tiến hành các công việc bảo lãnh theo chứng từ bảo lãnh đã được ký kết;
- Tranh chấp trong trường hợp chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đóng nộp các khoản phí dịch vụ không có trong hợp đồng mua bán hoặc không được thỏa thuận khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai;
- Tranh chấp khi chủ đầu tư yêu cầu khách hàng phải mua các hợp đồng bảo hiểm tài sản mà theo quy định pháp luật không bắt buộc phải mua;
- Tranh chấp về điều khoản bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, cách tính tiền vi phạm… theo hợp đồng đã ký kết;…
Như vậy, trên đây là một số trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường gặp trên thực tế và một số nội dung về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.
———————————-
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!