Giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán
Dù hợp đồng hứa mua hứa bán rất phổ biến trên thị trường nhưng hiện nay pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về loại hợp đồng này. Từ đó, phát sinh các tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Vậy, hợp đồng hứa mua hứa bán là gì? Khi có tranh chấp xảy ra, các bên cần phải giải quyết thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
1. Khái niệm hợp đồng hứa mua, hứa bán
Theo Chương XVI Bộ luật Dân sự 2015 về một số hợp đồng thông dụng, hợp đồng hứa mua hứa bán không phải là một trong số các hợp đồng thông dụng. Ngoài ra, luật khác về thương mại, đầu tư, xây dựng,… cũng không có quy định về hợp đồng hứa mua hứa bán. Do vậy, hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có một định nghĩa cụ thể cho hợp đồng hứa mua hứa bán.
Hợp đồng hứa mua hứa bán có thể hiểu đó là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thực hiện một hợp đồng nào đó, trong đó, chủ thể của hợp đồng, mục đích, nội dung, điều kiện giao kết, thực hiện hợp đồng đã được làm rõ. Thông thường, việc xác lập các hợp đồng hứa mua, hứa bán do lý do nào đó hoặc theo quy định của pháp luật một trong các bên hoặc cả hai bên không đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chính thức. Ví dụ một số trường hợp phổ biến như:
- Nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán.
- Chủ đầu tư tiến hành thu gom đất trước khi được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở.
- Và các trường hợp khác.
Trên thực tế, chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua bất động sản hình thành trong tương lai thường ký kết hợp đồng hứa mua hứa bán trong giai đoạn bất động sản hình thành trong tương lai chưa đáp ứng đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Khoản tiền mà người mua bất động sản giao cho chủ đầu tư dự án trong giai đoạn này có thể được gọi theo nhiều cách khác nhau như tiền đặt cọc, tiền thanh toán trước… Chủ đầu tư dự án sử dụng loại hợp đồng này để huy động vốn một cách không chính thức thông qua việc hứa hẹn bán bất động sản hình thành trong tương lai cho khách hàng theo mức giá ưu đãi.
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua, hứa bán khá phức tạp. Bởi đối với loại hợp đồng này, phải xác định rõ bản chất của việc xác lập hợp đồng này là gì? Đó là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai; hay là một hợp đồng mua bán tài sản đích thực nhưng được đặt cho một cái tên “hứa mua hứa bán”; hay là hợp đồng giả tạo để che dấu hợp đồng mua bán tài sản.
Hơn nữa, thực tiễn xét xử cũng cho thấy, tùy vào thỏa thuận và giao dịch cụ thể giữa các bên, cơ quan xét xử sẽ áp dụng các quy định pháp luật tương ứng cho sự kiện cụ thể trong thực hiện hợp đồng hứa mua hứa bán giữa các bên.
Do đó, để giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán có hiệu quả, trước hết phải làm rõ bản chất của hợp đồng đã được giao kết. Đó là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hay là một hợp đồng mua bán tài sản đích thực nhưng được đặt cho một cái tên “hứa mua hứa bán”, hay là hợp đồng giả tạo để che dấu hợp đồng mua bán tài sản.
Sau khi làm rõ bản chất của hợp đồng hứa mua hứa bán, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán mới bắt đầu bằng công việc sau:
- Xác định chủ thể bị kiện và quan hệ tranh chấp phù hợp với bản chất hợp đồng và thực tế thực hiện giao dịch giữa các bên.
- Xác định luật áp dụng cho quan hệ hợp đồng thật sự giữa các bên.
- Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán và thủ tục tố tụng yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán
- Thu thập chứng cứ phù hợp theo luật áp dụng đã xác định.
- Tiến hành khởi kiện và giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán tại cơ quan tiến hành tố tụng có thẩm quyền.
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!