Chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài khá phức tạp, tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà thủ tục có thể được phép hoặc không. Chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài phải làm thủ tục gì, người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam không?
Điều kiện chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài là gì?
Điều kiện chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, nếu việc chuyển nhượng đất gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đầu tư thì còn phải đảm bảo quy định của pháp luật đầu tư về điều kiện chuyển nhượng dự án.
Cụ thể:
Thứ nhất, chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài có thể được hiểu là:
- Một trong số các bên trong giao dịch hoặc cả hai bên trong giao dịch đều là người nước ngoài, tổ chức nước ngoài;
- Một trong số các bên hoặc cả hai bên là tổ chức liên doanh với nước ngoài mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Một trong số các bên hoặc cả hai bên đều không có mặt tại Việt Nam tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng;
Thứ hai, khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất là cá nhân/tổ chức phải đảm bảo điều kiện sau đây:
- Người nước ngoài (người không có quốc tịch Việt Nam) không được quyền sử dụng đất tại Việt Nam, trừ trường hợp họ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì vẫn được quyền chuyển nhượng phần tài sản thừa kế của mình;
- Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc trường hợp: Là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam hoặc là chủ sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
- Nếu là tổ chức thì phải là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài hoặc là doanh nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam là bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất, họ đang có quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
Ngoài các điều kiện về hình thức có được quyền sử dụng đất tại Việt Nam của các cá nhân, tổ chức mà chúng tôi nêu trên, thì để được chuyển nhượng đất, thửa đất phải đảm bảo toàn bộ các yêu cầu sau:
- Nếu việc chuyển nhượng đất là chuyển nhượng dự án đầu tư thì phải thỏa mãn Điều 46 Luật Đầu tư 2020;
- Bên nhận chuyển nhượng phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho phép nhận chuyển nhượng;
- Có đủ năng lực tài chính, có ngành nghề kinh doanh phù hợp;
- Phải đảm bảo các điều kiện cụ thể đối với từng dự án;
- Đất đã được cấp sổ, còn thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài của cá nhân, tổ chức phải đáp ứng quy định tại Điều 188 Luật Đất đai.
Ngoài ra, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đầu tư thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật đầu tư.
Thủ tục chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài như thế nào?
Trình tự chuyển nhượng đất có yếu tố nước ngoài về cơ bản không có sự khác biệt nhiều so với các trường. Căn cứ quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản liên quan, quy trình thực hiện chuyển nhượng thường bao gồm các bước: Ký hợp đồng chuyển nhượng, đăng ký biến động, xử lý đề nghị đăng ký biến động, nhận kết quả.
Chi tiết các bước như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng
- Các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một trong số các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển nhượng dự án đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng;
Bước 2: Đăng ký biến động
- Sau khi đã ký kết hợp đồng, các bên thực hiện nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền;
- Thời hạn nộp hồ sơ: Không quá 30 ngày kể từ ngày các bên ký kết hợp đồng;
- Hồ sơ đăng ký biến động gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Sổ đỏ/giấy chứng nhận (bản gốc);
- Văn bản chấp thuận cho phép nhận chuyển nhượng (nếu có);
- Giấy tờ chứng minh nơi ở, chứng minh nhân thân của các bên;
- Hợp đồng chuyển nhượng (bản chính);
- Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm tiền thuế, phí (nếu có);
Bước 3: Xử lý đề nghị đăng ký biến động
- Nếu đủ điều kiện tiếp tục thuê đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện ký kết hợp đồng với bên nhận chuyển nhượng trước khi chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán số tiền thuế phí theo quy định;
- Bên có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế phí, lệ phí theo thông báo trong thời hạn;
- Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý thông tin về đất đai trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;
- Trả kết quả cho người yêu cầu;
Bước 4: Nhận kết quả
Người yêu cầu đăng ký biến động/sang tên nhận kết quả là sổ đỏ và hợp đồng cho thuê đất (nếu có) sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
————————————–
Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 08 6869 7673 – 0945 202 001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!