Việc mua bán nhà ở ngày càng trở lên phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng biết được các quy định về điều kiện mua bán nhà ở dẫn đến trên thực tế có rất nhiều hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện. Bên cạnh đó có rất nhiều người hay thắc mắc liệu bán nhà mà không bán đất có được không?
Việc bán nhà mà không bán đất chính là việc chủ sở hữu căn nhà muốn bán lại ngôi nhà cho người khác nhưng lại không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà đó cho họ. Mọi người đều biết nhà ở là tài sản gắn liền với đất, vậy bán nhà mà không bán đất có được không?
1. Điều kiện mua bán nhà ở
Hiện nay hoạt động mua bán nhà ở ngày càng diễn ra phổ biến, tuy nhiên các bên trong quan hệ mua bán cần phải quan tâm đến các điều kiện mà luật nhà ở quy định để có thể chuyển nhượng nhà ở hợp pháp. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn các quy định của Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán và điều kiện của các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở như sau:
1.1. Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán
Nhà ở muốn tham gia vào giao dịch mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ) thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, để việc mua bán nhà ở là hợp pháp thì bên cạnh điều kiện về đối tượng mua bán là nhà ở thì bên mua và bên bán phải có đủ điều kiện sau:
1.2. Điều kiện của người bán
Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
(Người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ mười tám tuổi trở lên, trừ người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự)
1.3. Điều kiện của bên mua nhà
Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở phải có điều kiện sau:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Căn cứ vào các quy định trên có thể thấy khi bạn có nhu cầu bán nhà chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện trên và không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất. Đồng thời theo quy định trên có thể thấy người bán nhà là chủ sở hữu nhà ở cũng không cần là người có quyền sử dụng đất mà vẫn có thể chuyển nhượng nhà ở cho người khác. Do đó, bạn có thể bán ngôi nhà của bạn cho người khác mà không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng mảnh đất đó.
2. Những vấn đề gặp phải khi bán nhà mà không bán đất
Thực tế pháp luật không cấm việc chỉ bán nhà mà không bán đất, tuy nhiên lại có ít người thực hiện cách bán nhà này. Thông thường người dân sẽ bán cả nhà và đất cùng nhau, bởi nếu chỉ bán nhà mà không bán đất có thể gặp phải một số vướng mắc như:
- Trong trường hợp mà bạn đã bán nhà cho người khác thì bạn chỉ còn lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối với phần diện tích đất mà đã xây dựng nhà trên đấy thì bạn sẽ không thể khai thác giá trị của mảnh đất đó. Bên cạnh đó sau này khi bạn muốn chuyển nhượng lại mảnh đất cho người khác cũng sẽ khó khăn hơn vì họ không thể khai thác được toàn bộ diện tích mảnh đất.
- Còn đối với người mua nhà do chỉ có quyền sở hữu nhà ở thì khi nhà bị hư hỏng, không thể sử dụng được nữa hoặc khi muốn xây dựng thêm hoặc xây mới thì sẽ không được tiến hành do không có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Trường hợp này muốn xây dựng mới thì chủ nhà phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đối với phần diện tích xây dựng ngôi nhà.
Như vậy có thể thấy hiện nay theo quy định của pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất. Tuy nhiên, khi bán muốn bán nhà ở thì phải cần đáp ứng đủ các điều kiện để có thể chuyển nhượng lại nhà ở cho người khác hợp pháp. Tuy pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất nhưng trên thực tế vẫn ít người thực hiện việc này. Bởi vì nếu bán nhà mà không bán đất có thể dẫn đến nhiều vướng mắc khiến cả người sở hữu nhà ở và người có quyền sử dụng đất không thể khai thác được toàn bộ giá trị của tài sản và có thể tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh tranh chấp.
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!