Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể do hai bên cho thuê và bên đi thuê cùng thòa thuận để thống nhất việc thanh lý hợp đồng hoặc việc dựa trên những nội dung thỏa thuận trước đó trong hợp đồng để thực hiện
1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải báo trước không?
Trong trường hợp khi thuê nhà, mặc dù trong hợp đồng đều ghi rõ các bên không được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tuy nhiên trên thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cụ thể như sau:
- Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
- Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 3 lần mà không khắc phục…
Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể như sau:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
- Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).
2. Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?
Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:
- Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
- Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
- Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
- Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan… theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP…
3. Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?
Qua những phân tích nêu trên thì bạn chỉ được bồi thường vì hành vi vi phạm điều khoản hợp đồng do không thông báo đúng thời hạn như trong hợp đồng và trên thực tế thì bạn phải có thiệt hại xảy ra trên thực tế. Và mức bồi thường thiệt hại trên thực tế sẽ căn cứ theo mức độ thiệt hại của bạn.
Vậy tùy thuộc vào mức độ thiệt hại trên thực tế của bạn do hành vi thông báo không đúng thời hạn trong hợp đồng để có thể xác định bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại cao hơn hay không.
Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
- Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…
- Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…
————————————–
Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!