Thông thường người dân sẽ thế chấp nhà đất tại ngân hàng, nhưng không ít người thắc mắc rằng cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không? Mới đây Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hướng dẫn rõ về việc nhận thế chấp của cá nhân.
1. Ai được nhận thế chấp?
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”
Theo đó, thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (chủ yếu là để bảo đảm cho khoản vay) và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định rõ là ai được nhận thế chấp
Ngoài ra, tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền:
“Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”
Như vậy, tổ chức, cá nhân có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác như ô tô, xe máy.
2. Thế chấp nhà đất bắt buộc phải đăng ký
Căn cứ theo khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thì tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3. Nghĩa vụ của các bên khi thế chấp
3.1. Nghĩa vụ của bên thế chấp
Căn cứ theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm sau:
+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật (riêng đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô, xe máy thì không được bán).
3.2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Căn cứ theo Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ như sau:
- Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
- Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định.
Như vậy tổ chức, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Khác với cầm cố, khi nhận thế chấp ô tô, xe máy thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo một số hình thức do các bên thỏa thuận như tự bán tài sản, bán đấu giá,…trường hợp không có thỏa thuận thì có quyền bán đấu giá.
4. Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân
Trong trường hợp, cá nhân là bên nhận thế chấp thì phải thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP là:
- Là công dân Việt Nam: Là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có quốc tịch Việt Nam;
- Và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Là khả năng của công dân Việt nam bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự;
- Ngoài điều kiện về chủ thể thì Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn 3 yêu cầu sau:
- Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư/xây dựng/thuê, thuê khoán/dịch vụ/giao dịch khác;
- Giới hạn về lãi, lãi suất được áp dụng trong hợp nhận thế chấp quyền sử dụng bao gồm cả lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác phải tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015;
- Thỏa mãn điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự: Ví dụ như hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực/hoặc đất phải thỏa mãn điều kiện tại Điều 188 theo quy định của Luật Đất đai…;
Như vậy, pháp luật hiện hành cho phép thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân. Để được nhận thế chấp, cá nhân phải là công dân Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đồng thời, việc thế chấp phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, đảm bảo nội dung, lãi suất.
———————————
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!