Điểm mới của dự thảo luật kinh doanh bất động sản sửa đổi gồm những gì?
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được đưa ra lấy ý kiến, thảo luận tại kỳ họp thứ V, Quốc hội khóa XV.
Điểm mới của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là những quy định sửa đổi, bổ sung và khắc phục những hạn chế như sự chồng chéo của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật hiện hành, trong kinh doanh bất động sản có sẵn, trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai… Quy định mới nhằm giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản được minh bạch, bền vững.
Bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng nêu rõ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản; trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này. Nội dung công khai bao gồm:
- Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
- Ngoài ra, các thông tin khác phải công khai như:
– Loại bất động sản;
– Vị trí bất động sản;
– Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
Quy mô của bất động sản;
– Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
Đối với thông tin đã công khai sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Quy định về hợp đồng kinh doanh, hợp đồng dịch vụ bất động sản.
Dự thảo quy định các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, trong kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 45;
Theo đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản được mở rộng hơn về đối tượng như các công trình xây dựng có chức năng lưu trú, du lịch/hoặc công trình có chức năng giáo dịch, y tế, thể thao, văn phòng, thương mại…;
Các hợp đồng kinh doanh dịch vụ được mở rộng, quy định cụ thể gồm có sàn giao dịch, môi giới bất động sản, quản lý bất động sản, tư vấn bất động sản;
Việc mở rộng phạm vi của loại hợp đồng này nhằm mục đích đa dạng hóa các sản phẩm của thị trường bất động sản, tương thích, phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế.
Bổ sung quy định thực hiện giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng.
Điều 57 của Dự thảo quy định các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng là bắt buộc phải qua sàn giao dịch;
Điều 61 Dự thảo quy định: “Giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan”.
Các giao dịch bất động sản còn lại được khuyến khích thực hiện qua sàn;
Vấn đề đặt ra là cần xem xét đến cơ sở của sự minh bạch, rõ ràng, công khai và phòng chống rửa tiền nếu thực hiện giao dịch qua sàn, lý do là bởi vì sàn giao dịch về bản chất cũng là một đơn vị kinh doanh, thực hiện các công việc Luật định để tìm kiếm lợi nhuận;
Do vậy, để đảm bảo tính công bằng, thực thi quyền lực của Nhà nước, hoặc để điều tiết, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển thì cần có cơ sở, căn cứ để sàn giao dịch được phát huy quyền, trách nhiệm của mình.
Bổ sung quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung thêm các điều kiện sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Đối với công trình xây dựng thì phải được xây dựng trên đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuế đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê;
- Đáp ứng các quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh;
- Đã được công khai thông tinh của bất động sản.
Phải thực hiện xong quyết định xử phạt mới được đưa nhà ở vào kinh doanh
Dự thảo quy định tại Điều 19:
q) Trường hợp bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở đưa vào kinh doanh thì phải thực hiện xong các quyết định xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
Điều này gây cản trở cho việc thực hiện dự án khi mà có sự điều chỉnh của các pháp luật về đất đai, nhà ở, thuế, kinh doanh bất động sản, vì vậy chủ đầu tư cần phải có các biện pháp thực hiện đúng đắn, phù hợp với tình hình thực tế.
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần phải chủ động lựa chọn phương án giải quyết bởi có thể còn có khiếu nại lần 1, lần 2, khởi kiện quyết định giải quyết khiếu nại, hệ quả là rất tốn thời gian xử lý nhưng nếu không khiếu nại thì mất quyền.
Bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 27 của Dự thảo đã quy định chi tiết nội dung ký kết, cấp chứng thư bảo lãnh của tố chức tín dụng đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, quy định mới được bổ sung gồm:
Tổ chức tín dụng phải gửi văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án chấp thuận bảo lãnh của chủ đầu tư; bản sao của văn bản cam kết này sẽ được chủ đầu tư gửi cho khách hàng của mình;
Chứng thư bảo lãnh bản chính sẽ được tổ chức tín dụng lập, gửi cho chủ đầu tư và chủ đầu tư gửi cho mỗi khách hàng sau khi các bên đã ký kết hợp đồng thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai;
Thời hạn tối đa mà chủ đầu tư phải gửi cho khách hàng chứng thư bảo lãnh là 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng;
Điều đáng lưu ý là nếu tổ chức tín dụng không gửi văn bản cam kết về việc bảo lãnh đối với việc thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua phải xử lý thế nào.
Ngoài ra, dự thảo cũng không quy định về thời hạn gửi văn bản cam kết này là thời điểm nào, do vậy, vẫn còn một số vấn đề cần được tiếp tục thảo luận, đưa ý kiến đóng góp.
Bổ sung điều kiện chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản
Điểm đ, điểm g khoản 1 Điều 41 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là 2 quy định mới khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, như sau:
đ) Trường hợp dự án đang thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; trừ trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản;
Điều này có thể lý giải rằng, nếu có sự đồng ý 3 bên thì không cần giải chấp mà các bên vẫn thực hiện chuyển nhượng dự án được. Nhưng nếu không có sự đồng ý của 3 bên thì bên chuyển nhượng phải giải chấp toàn bộ dự án hay chỉ phần dự án chuyển nhượng, vấn đề này dự thảo chưa làm rõ;
Và: g) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải đảm bảo các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình của phần dự án chuyển nhượng phải độc lập được với phần dự án không chuyển nhượng.
Dự thảo không định nghĩa “độc lập” trong điều khoản trên nghĩa là gì, có những tiêu chí nào để xác định, điều này dự đoán có thể sẽ gây nhiều khó khăn khi áp dụng.
Như vậy có thể thấy, so với đã đưa ra thêm nhiều quan điểm phù hợp với sự phát triển của xã hội góp phần giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản được minh bạch rõ ràng.
————————————–
Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!