Khi lập hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên thường thỏa thuận thuận về mức phạt cọc và bồi thường khi một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc. Thực tế, nhiều trường hợp quá thời hạn mà người mua (bên đặt cọc) không xuất hiện, vậy người bán (bên nhận cọc) phải làm như thế nào?
1. Nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Theo đó, nghĩa vụ (mức phạt cọc) của các bên khi từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thực hiện như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp nào được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Căn cứ khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Những trường hợp nêu trên, bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Khi đó, trách nhiệm bồi thường thuộc về bên vi phạm.
Do đó, trường hợp bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bạn có thể thông báo cho bên kia và đến văn phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng vì bên đặt cọc đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Khi thuộc các trường hợp nêu trên thì các bên có thể cùng thương lượng, thỏa thuận. Trường hợp không thể thương lượng mà dẫn tới tranh chấp có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Theo đó, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên mua cư trú yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
3.1. Hồ sơ hủy hợp đồng đặt cọc
- Đơn khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
- CCCD/CMND (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
- Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).
3.2. Trình tự thủ tục hủy hợp đồng
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
3.3. Hệ quả pháp lý Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc
Khi hợp đồng đặt cọc bị hủy bỏ sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết , các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp;
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản;
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!