Đã chuyển nhượng, nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt như thế nào? Phải làm gì để giải quyết trường hợp bên bán có nghĩa vụ sang tên nhưng không thực hiện?
1. Mua đất thì phải sang tên sổ đỏ trong thời hạn bao nhiêu ngày?
Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“…
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai là 30 ngày, kể từ ngày có căn cứ chuyển quyền (thời điểm ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng).
Do vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được ký kết cách đây hơn 1 tháng (hơn 30 ngày) mà bên bán chưa thực hiện nộp hồ sơ, đăng ký sang tên thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Cụ thể, mức phạt đối với trường hợp đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên và cần làm gì để yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng được chúng tôi giải đáp như sau:
2. Mua đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có bị phạt không?
Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;
b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”
Mua đất nhưng không sang tên bị xử phạt từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng ở khu vực nông thôn, còn ở thành thị thì gấp đôi. Đồng thời buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Mức phạt tiền áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính do cá nhân thực hiện. Trường hợp hành vi vi phạm hành chính do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp hai lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định này).
3. Làm gì khi người bán không sang tên sổ đỏ khi đã ký hợp đồng?
Như đã trình bày ở trên, hành vi chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên có thể bị xử phạt vi phạm hành chính lên đến 1.000.000 đồng hoặc 5.000.000 đồng, tùy khu vực cụ thể.
Người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải đăng ký biến động.
Từ những phân tích trên, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, một số biện pháp mà bạn có thể tham khảo để xử lý trường hợp bên bán cố tình không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ:
Phương án 1: Thương lượng, đàm phán, cùng thống nhất cách xử lý
- Đây là cách hiệu quả nhất để thực hiện sang tên sổ đỏ cho bố mẹ bạn;
- Hai bên cần có những buổi thương lượng, đàm phán nhằm trao đổi thông tin chính xác, chi tiết về vụ việc. Từ đó, có những phương án xử lý phù hợp;
- Để tránh phát sinh những mâu thuẫn mới không cần thiết, sự thương lượng, đàm phán phải dựa trên tinh thần thiện chí, muốn giải quyết vấn đề của các bên;
Phương án 2: Đề nghị bên bán chuyển giao lại hồ sơ để bạn tự mình tiến hành các thủ tục sang tên
- Đây cũng là một phương án mà bạn có thể cân nhắc thực hiện;
- Khi là người thực hiện nộp hồ sơ, đăng ký sang tên, bạn hoàn toàn chủ động trong mọi vấn đề pháp lý vướng mắc (nếu có);
- Phương án này cũng được sử dụng để giúp bạn có thể bàn giao sổ, nhận sổ đỏ chủ động, không phụ thuộc vào bên bán;
Phương án 3: Trình báo/tố giác tội phạm ra cơ quan gần nhất nơi bạn sinh sống nếu thấy có dấu hiệu phạm tội
- Dựa trên thông tin bạn cung cấp, bạn cần theo dõi tình hình diễn biến tiếp theo về hành vi của bên bán, nếu thấy có dấu hiệu gian dối, có lời nói hành vi gian dối về việc sang tên nhưng thực tế là không thực hiện sang tên.
- Hoặc bỏ trốn khỏi nơi cư trú hoặc sử dụng số tiền mà bạn trả để sử dụng vào mục đích vi phạm pháp luật khác.
Thì bạn cần nhanh chóng, ngay lập tức trình báo cơ quan công an để được hướng dẫn xử lý, giải quyết bởi đây có thể là dấu hiệu của tội phạm lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:
- Hotline: 0868697673 – 0945202001
- Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
- Email: thuanlaw.vn@gmail.com
- Website: https://thuanlaw.vn/
Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!