Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất
- Tranh chấp đất đai là gì?
Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Theo đó, những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,… không phải tranh chấp đất đai.
Việc xác định rõ tranh chấp nào là tranh chấp đất đai có ý nghĩa trong việc xác định điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai. Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp nếu muốn đủ điều kiện khởi kiện.
- Người có quyền khởi kiện
Theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau:
“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.
Theo quy định trên thì chỉ các bên xảy ra tranh chấp đất đai gồm tổ chức, cá nhân mới có quyền khởi kiện hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất của mình bị xâm hại.
- Hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện
Theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”.
Như vậy, tranh chấp đất đai trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu muốn khởi kiện. Trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.
“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền của Tòa án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp, thẩm quyền theo lãnh thổ.
Theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về thẩm quyền theo loại việc, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về thẩm quyền theo cấp thì Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết.
Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về thẩm quyền theo lãnh thổ thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết
Như vậy, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất xảy ra tranh chấp là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, gồm các bước sau:
- Hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền (trong trường hợp bắt buộc hòa giải).
Việc hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp
Nếu hòa giải thành thì sự việc dừng lại tại đây mà không cần khởi kiện.
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Trường hợp hòa giải không thành tại UBND xã, người khởi kiện bổ sung biên bản hòa giải ở UBND xã vào hồ sơ khởi kiện, tiến hành nộp đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương thì người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm vụ án.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ tương đương thì lựa chọn một trong hai hình thức sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm để yêu cầu giải quyết sơ thẩm.
Lưu ý: Trường hợp cơ quan, tổ chức, cá nhân đã nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và cơ quan đó đang giải quyết tranh chấp thì vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (Theo quy định tại Điều 4 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP)
Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, nếu không đồng ý với bất kì nội dung nào của bản án sơ thẩm, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền nộp đơn kháng cáo đến TAND giải quyết sơ thẩm để yêu cầu giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm.
- Hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai
Tùy thuộc vào nội dung của từng vụ án tranh chấp mà hồ sơ khởi kiện cần những loại giấy tờ nhất định, thường gồm những loại giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện;
- Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện;
- Biên bản hòa giải tại UBND xã;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,…;
- Các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, chủ quyền nhà (trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận);
- Các giấy tờ liên quan tới giao dịch đất đai, nhà ở có thanh chấp: Giấy tờ cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, mua bán… hoặc các giấy tờ tài liệu thể hiện có quan hệ này.
Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.
Luật sư tư vấn: TRƯƠNG TRỌNG THUẬN – Hotline: 0945 202 001
Chức vụ: Luật sư Điều hành.