ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ CHIA THỪA KẾ THẾ NÀO?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất là một trong những di sản có giá trị lớn. Việc chưa được cấp sổ đỏ khiến nhiều người thắc mắc rằng: Đất chưa có sổ đỏ chia thừa kế thế nào?

1. Điều kiện được chia thừa kế quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất như sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
  • Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người để lại di sản là quyền sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể để lại di sản thừa kế.

2. Đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể chia thừa kế

Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

  • Đối với đất do người đã mất để lại mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
  • Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
  • Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:

+ Trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.

+ Trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

+ Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

Như vậy, cho dù đất vẫn chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì vẫn có thể được chia di sản thừa kế theo quy định.

3. Đất chưa có sổ đỏ chia thừa kế như thế nào? 

Theo pháp luật dân sự Việt Nam quy định có hai loại thừa kế: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. 

* Chia thừa kế theo di chúc

Căn cứ theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về Di chúc như sau:

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Đồng thời tại Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền sau đây:

  • Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.
  • Phân định phần di sản cho từng người thừa kế.
  • Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.
  • Giao nghĩa vụ cho người thừa kế.
  • Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Như vậy, nếu di chúc hợp pháp, việc chia thừa kế là quyền sử dụng đất sẽ được phụ thuộc vào nội dung di chúc. Tuy nhiên, khi có người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 thì di sản sẽ được chia lại để đảm bảo quyền lợi của người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc.

* Chia thừa kế theo pháp luật 

Căn cứ theo định tại Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 651 và Điều 652, thừa kế theo pháp luật sẽ chia như sau:

  • Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
  • Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
  • Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống;

Nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

—————————–

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

QUY ĐỊNH VỀ THÔNG TIN TRONG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TỪ 01/8/2024

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 31/7/2024 có quy định về các thông tin trong hồ sơ địa chính.

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có quy định về nội dung hồ sơ địa chính từ 01/8/2024 như sau:

Một là thông tin về thửa đất, đối tượng địa lý hình tuyến, gồm:

  • Số hiệu;
  • Địa chỉ;
  • Ranh giới;
  • Diện tích;
  • Loại đất;
  • Hình thức sử dụng đất;
  • Thời hạn sử dụng đất;
  • Nguồn gốc sử dụng đất;
  • Thông tin về nghĩa vụ tài chính;
  • Thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất, quyền đối với thửa đất liền kề (nếu có);
  • Thông tin về tài liệu đo đạc.

Hai là thông tin về tài sản gắn liền với đất gồm: tên tài sản, đặc điểm của tài sản, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu, địa chỉ tài sản, hạn chế quyền đối với tài sản.

Ba là thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý.

Bốn là thông tin về tình trạng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền được giao đất để quản lý.

Và năm là thông tin về biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Việc thể hiện các thông tin trong các thành phần của hồ sơ địa chính được quy định tại khoản 2 Điều này như sau:

  • Số hiệu, diện tích và loại đất được thể hiện trong bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai và sổ địa chính;
  • Ranh giới được thể hiện trong bản đồ địa chính;
  • Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý được thể hiện trong sổ mục kê đất đai và sổ địa chính;
  • Các thông tin còn lại được thể hiện trong sổ địa chính.

—————————–

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

06 TRƯỜNG HỢP PHẢI CẤP MỚI SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG KHI ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TỪ 01/08/2024

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Theo quy định hiện nay, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có được cấp mới Sổ đỏ, Sổ hồng không? Những trường hợp phải cấp mới sổ đỏ, sổ hồng khi đăng ký biến động đất đai từ 01/08/2024.

1.      06 trường hợp phải cấp mới Sổ đỏ, Sổ hồng khi đăng ký biến động đất đai từ 01/8/2024

Theo quy định Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) như sau:

(1) Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.

(2) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

(3) Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

(4) Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

(5) Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 

(6) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, từ 01/8, những trường hợp bắt buộc phải cấp mới Sổ đỏ, Sổ hồng khi đăng ký biến động đất đai như: Hợp thửa hoặc tách thửa đất; Thuê/thuê lại quyền sử dụng đất từ nhà đầu tư được Nhà nước giao/cho thuê đất; Điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư; Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có Sổ đỏ; Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc; Giấy chứng nhận hết dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới…

2.      Mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới thể hiện các nội dung dung gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các nội dung sau:

  • Trang 1 gồm: Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận; mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;
  • Trang 2 gồm: mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;
  • Nội dung và hình thức thể hiện thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Như vậy, mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới từ 01/8/2024 sẽ thể hiện những nội dung sau:

  • Trang 1: Quốc huy, Quốc hiệu; tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”; mã QR; mã Giấy chứng nhận; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; Thông tin thửa đất:”; Thông tin tài sản gắn liền với đất; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR.
  • Trang 2: Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất; Ghi chú; Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

—————————–

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

NHỮNG TRƯỜNG HỢP NÀO GIAO DỊCH NHÀ Ở KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG VẪN ĐƯỢC COI LÀ HỢP PHÁP

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Từ 01/8/2024, những trường hợp nào giao dịch nhà ở không có sổ đỏ, sổ hồng vẫn được coi là hợp pháp? Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có GCN?

1. Từ 01/8/2024, những trường hợp nào giao dịch nhà ở không có sổ đỏ, sổ hồng vẫn được coi là hợp pháp?

Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (hay thường được gọi là sổ đỏ, sổ hồng):

  • Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
  • Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
  • Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
  • Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
  • Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở gồm những giấy tờ nào?

Căn cứ Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch nhà ở khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, bao gồm:

(1) Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sau đây:

  • Trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư có sẵn thì nhà ở này phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

  • Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

(2) Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng; trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

(3) Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023:

Phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định tại Điều 63 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Điều 69 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

(4) Đối với giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết:

Tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng cho.

(5) Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở:

Phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023, giấy tờ chứng minh đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và giấy tờ chứng minh nhà ở thế chấp không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đã thế chấp hoặc giấy tờ chứng minh đã giải chấp nếu có thế chấp.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở mua bán hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023.

(6) Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023):

Bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.

(7) Đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

  • Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở của bên tặng cho;
  • Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua;
  • Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng và giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế;
  • Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân;
  • Các giấy tờ chứng minh khác theo pháp luật về thừa kế.

(8) Đối với giao dịch bán nhà ở của tổ chức bị giải thể, phá sản:

Phải có nghị quyết, quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể tổ chức đang có sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án nhân dân tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

3. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện nào?

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023;
  • Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
  • Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Điều kiện sau không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

+ Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

—————————–

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

TỔNG HỢP VĂN BẢN HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2024

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Tháng 8/2024, nhiều quy định về đất đai, bất động sản bắt đầu có hiệu lực. Cụ thể, ban hành một số Nghị định hướng dẫn về Luật Đất đai 2024 và một số quy định mới về bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024.

I. Các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024

1. Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển (từ 01/8/2024 được thay thế bởi Nghị định 102/2024/NĐ-CP)

2. Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất

3. Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

4. Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5. Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

6. Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trong đó:

(1) Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển

Ngày 16/4/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển nhằm hướng dẫn chi tiết quy định của Điều 190 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, lấn biển là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam.

Các hoạt động lấn biển phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 42/2024/NĐ-CP.

Nghị định 42/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 16/4/2024 và hết hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (thay thế bởi Nghị định 102/2024/NĐ-CP)

(2) Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất

Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (ngày 1/8/2024).

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Căn cứ tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xây dựng bảng giá đất theo trình tự, thủ tục như sau:

  • Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
  • Xác định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
  • Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí;
  • Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
  • Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

 (3) Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 13/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; có hiệu lực từ 01/8/2024.

Trong đó, Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1, Điều 96, khoản 1, Điều 98, khoản 1, Điều 99 của Luật Đất đai 2024.

Theo quy định giá đất tính tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp bồi thường bằng cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ngoài ra, còn quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện việc bố trí tái định cư

 (4) Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024.

Theo Nghị định, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Ngoài ra, quy định về 06 trường hợp đăng ký biến động đất đai phải cấp sổ mới khi Nghị định này có hiệu lực.

(5) Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Chính phủ ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024.

Nghị định nêu rõ, việc hỗ trợ đất đai đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai thực hiện như sau:

  • Đối với trường hợp không còn đất ở thì được giao đất ở hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở; người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  • Trường hợp thiếu đất ở so với hạn mức giao đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở và được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
  • Đối với trường hợp không còn đất nông nghiệp hoặc diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng không đủ 50% diện tích đất so với hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương thì được giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức.

(6) Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Chính phủ ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Theo Nghị định, giảm 50% tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số tại các địa bàn không có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo. 

Giảm 50% tiền sử dụng đất với đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Giảm 30% tiền sử dụng đất đối với đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Giảm 20% tiền sử dụng đất đối với sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt không thuộc các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn và khó khăn.

Sẽ ban hành 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai

Thủ tướng Chính phủ phân công các cơ quan chủ trì soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng.

Cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng, trình Chính phủ ban hành 06 Nghị định; ban hành theo thẩm quyền 04 thông tư để quy định chi tiết Luật Đất đai

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng, trình Chính phủ ban hành 02 Nghị định, ban hành theo thẩm quyền 01 thông tư để quy định chi tiết Luật Đất đai

Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng, trình Chính phủ ban hành 01 Nghị định để quy định chi tiết Luật Đất đai cập nhật bổ sung vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 156/2018/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp nội dung được giao tại Điều 248 Luật Đất đai.

Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành 01 Quyết định để quy định chi tiết Luật Đất đai.

Bộ Nội vụ ban hành 01 thông tư để quy định chi tiết Luật Đất đai.

II. Ngoài ra, một số quy định mới về bất động sản:

1. Nghị định 94/2024/NĐ-CP về xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản

2. Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở

3. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

4. Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

(1) Nghị định 94/2024/NĐ-CP về xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản

Nghị định 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Nghị định nêu rõ, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng phù hợp với Khung kiến trúc tổng thể quốc gia số, kiến trúc chính quyền điện tử ở địa phương. 

Việc chia sẻ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản giữa các bộ, ngành có liên quan và địa phương phục vụ quản lý nhà nước và giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện theo quy định của Chính phủ về quản lý, kết nối và chia sẻ dữ liệu số của cơ quan nhà nước và pháp luật về giao dịch điện tử.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được thực hiện theo quy định về: Thu thập thông tin, dữ liệu; chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu; tiếp nhận và xử lý, lưu trữ thông tin, dữ liệu; thời hạn chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

(2) Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở

Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024.

Trong đó, Nghị định quy định việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện như sau:

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mà có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, còn quy định về trường hợp không được bàn giao chung cư mini nếu chưa nghiệm thu công trình.

 (3) Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Chính phủ ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Nghị định nêu rõ sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Ngoài ra, quy định về hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

(4) Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Chính phủ ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực kể từ 01/8/2024.

Trong đó, Nghị định quy định các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm: Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Ngoài ra, còn quy định về phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

—————————–

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!