Tháng: Tháng Bảy 2023

Hợp đồng ủy quyền là một loại hợp đồng thông dụng trong các giao dịch dân sự. Vậy thời điểm hết hiệu lực của hợp đồng ủy quyền là khi nào?

Chấm dứt hợp đồng ủy quyền khi nào?

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định – Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015

Hợp đồng ủy quyền có thể lập khi thực hiện các công việc dân sự, tiến hành việc thực hiện thủ tục như: Hợp đồng ủy quyền đại diện tham gia tố tụng, Hợp đồng ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp, Hợp đồng ủy quyền làm giấy tờ nhà đất…

Thời hạn ủy quyền:

Căn cứ theo quy định tại Điều 563 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy hết hiệu lực do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Thời hạn ủy quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và nếu như không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm là kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Bên cạnh các trường hợp hết hiệu lực của hợp đồng, thì hợp đồng cũng sẽ hết hiệu lực khi thuộc các trường hợp chấm dứt hợp đồng tại Điều 422, Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể như sau:

• Công việc ủy quyền theo hợp đồng đã được hoàn thành. Khi công việc ủy quyền đã hoàn thành nghĩa là không còn đối tượng để tiến hành thực hiện hợp đồng;
• Xuất phát từ sự thỏa thuận của các bên;
• Trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng ủy quyền chết, hoặc pháp nhân giao kết hợp đồng ủy quyền chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
• Hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt thực hiện.

Ủy quyền lại:

• Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp  như sau: Có sự đồng ý của bên ủy quyền và Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

• Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu đã thống nhất

• Về Hình thức hợp đồng ủy quyền lại: đó là phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Tại Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quy định:

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Căn cứ theo Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quy định:

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Hợp đồng ủy quyền vô hiệu khi nào?

Tại Điều 407. Hợp đồng vô hiệu Luật dân sự 2015 quy định:

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

KHI NGƯỜI ỦY QUYỀN CHẾT THÌ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ KHÔNG?

Trong quan hệ dân sự việc thỏa thuận giữa các bên thông qua hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Theo Điều 372 Bộ luật Dân sự hiện hành, khi một trong các bên giao kết hợp đồng chết thì nghĩa vụ mà người đó giao kết cũng sẽ chấm dứt.

“… 9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;… “

Đồng thời, căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều khoản chấm dứt hợp đồng như sau:

“….3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;…”

Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết, mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện thì hợp đồng chấm dứt. Trong quan hệ nghĩa vụ, nếu bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế thì sẽ là một trong những căn cứ chấm dứt nghĩa vụ. Được hiểu, trường hợp nghĩa vụ được thực hiện chỉ dành cho cá nhân có quyền, mà cá nhân này chết thì nghĩa vụ cũng chấm dứt.  

Như vậy, từ hai quy định này, có thể khẳng định, nếu người ủy quyền chết thì giấy ủy quyền sẽ không còn hiệu lực. Nghĩa vụ các bên nêu trong giấy ủy quyền cũng sẽ chấm dứt theo các quy định nêu trên.

———————————

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

• Hotline: 0868697673 – 0945202001
• Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
• Email: thuanlaw.vn@gmail.com
• Website: https://thuanlaw.vn/

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Nhà nước luôn chú trọng xây dựng chế độ khoan hồng, nhân đạo đối với những đối tượng có hành vi phạm tội. Một trong số những chính sách đó là cho phép người phạm tội được hoãn chấp hành án phạt tù. Vậy điều kiện và thủ tục xin hoãn chấp hành hình phạt tù quy định như thế nào?

Điều kiện để xin hoãn chấp hành án hình phạt tù

Theo quy định tại Điều 67 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017, người bị kết án có thể được hoãn thi hành hình phạt tù nếu thuộc các trường hợp sau:

• Người bị xử phạt tù bị bệnh nặng: nhằm tạo điều kiện cho họ được chữa trị bệnh.

Thời hạn hoãn chấp hành hình phạt cho người bị bệnh nặng là cho đến khi sức khỏe của họ hồi phục, khi này việc thi hành hình phạt tù không còn ảnh hưởng đến tính mạng của họ.

• Người bị xử phạt tù là phụ nữ có thai hoặc đang nuôi con dưới 36 tháng tuổi: nhằm đảm bảo quyền lợi cho phụ nữ mang thai và trẻ em.

Đối với phụ nữ mang thai hoặc nuôi con dưới 36 tháng tuổi thì thời hạn cho việc hoãn chấp hành hình phạt tù là cho đến khi người con (không kể con đẻ hay con nuôi) được 36 tháng tuổi.

Nếu trong thời gian được hoãn chấp hành án mà người này lại tiếp tục có thai hoặc phải nuôi con dưới 36 tháng tuổi thì thời hạn hoãn sẽ là khi đứa con sau cùng của người bị kết án đủ 36 tháng tuổi.

• Người bị xử phạt tù không thuộc vào các tội xâm phạm an ninh quốc gia hoặc các tội khác là tội phạm rất nghiêm trọng, tội phạm đặc biệt nghiêm trọng và là người lao động duy nhất trong gia đình, nếu họ phải chấp hành hình phạt tù thì gia đình sẽ gặp khó khăn đặc biệt.

Người bị kết án là người lao động duy nhất của gia đình sẽ được hoãn chấp hành hình phạt tù một lần hoặc nhiều lần, nhưng tổng số thời gian được hoãn tối đa là một năm.

• Người bị xử phạt tù bị kết án về tội phạm ít nghiêm trọng, do nhu cầu công vụ: nếu bắt họ chấp hành hình phạt tù ngay thì chưa có người thay thế vị trí của người bị kết án.

Người bị kết án về tội ít nghiêm trọng và do nhu cầu công vụ sẽ được hoãn chấp hành hình phạt tù một hoặc nhiều lần, với thời hạn tối đa là một năm.

Trong thời gian được hoãn chấp hành hình phạt tù, nếu người được hoãn chấp hành hình phạt lại thực hiện hành vi phạm tội mới, thì Tòa án buộc người đó phải chấp hành hình phạt trước và tổng hợp với hình phạt của bản án mới theo quy định tại Điều 56 của Bộ luật Hình Sự.

Thẩm quyền ra quyết định hoãn hình phạt tù

Căn cứ Điều 24 Luật Thi hành án hình sự 2019 thì người có thẩm quyền ra quyết định hoãn chấp hành hình phạt tù là Chánh án Tòa án đã ra quyết định thi hành án. Việc ra quyết định có thể do chính Chánh án xem xét hoặc trên cơ sở là sự đề nghị của Viện kiểm sát, cơ quan Công an cùng cấp hoặc người bị kết án.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn hoặc văn bản đề nghị hoãn chấp hành án phạt tù, Chánh án Tòa án đã ra quyết định thi hành án phải xem xét, quyết định. Trường hợp không đồng ý hoãn chấp hành án phạt từ thì Chánh án Tòa án phải có văn bản trả lời người có đơn đề nghị hoặc cơ quan có văn bản đề nghị và thông báo cho Viện kiểm sát cùng cấp, trong đó nêu rõ lý do không chấp nhận.

Thủ tục để được hoãn thi hành án được thực hiện như thế nào?

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo quy định tại Điều 24 Luật Thi hành án Hình sự 2019 hồ sơ xin hoãn thi hành hình phạt tù bao gồm:

• Bản sao bản án hoặc bản sao trích lục bản án hình sự;
• Văn bản đề nghị hoãn thi hành hình phạt tù của Viện kiểm sát hoặc cơ quan Công an; hoặc Đơn xin hoãn chấp hành hình phạt tù của người bị kết án; hoặc Đơn của người thân thích của người bị kết án hoặc văn bản đề nghị của cơ quan, tổ chức nơi người bị kết án làm việc, của chính quyền địa phương nơi người bị kết án thường trú;
• Kết luận của bệnh viện cấp tỉnh trở lên về tình trạng bệnh tật của người bị kết án.
• Kết luận của bệnh viện cấp huyện trở lên về việc người bị kết án phạt tù là phụ nữ có thai hoặc bản sao giấy khai sinh hoặc giấy chứng sinh của con người bị kết án và xác nhận của chính quyền địa phương về việc họ đang nuôi con dưới 36 tháng tuổi
• Xác nhận của chính quyền địa phương nơi người bị kết án thường trú về việc người bị kết án là người lao động duy nhất trong gia đình, nếu phải chấp hành hình phạt tù thì gia đình họ sẽ gặp khó khăn đặc biệt
• Văn bản của cơ quan, tổ chức nơi người bị kết án làm việc hoặc chính quyền địa phương nơi người bị kết án thường trú xác nhận cần sự có mặt của người bị kết án do nhu cầu công vụ.

Thủ tục thực hiện

Tại Điều 24 Luật Thi hành án hình sự 2019 quy định về thủ tục hoãn chấp hành án phạt tù như sau:

Bước 1: Nộp đơn đề nghị hoãn thi hành án phạt tù

Đối với người bị kết án phạt tù đang được tại ngoại, Chánh án Tòa án đã ra quyết định thi hành án có thể tự mình hoặc theo đơn đề nghị của người bị kết án, văn bản đề nghị của Viện kiểm sát cùng cấp, cơ quan thi hành án hình sự Công an cấp huyện nơi người chấp hành án cư trú, cơ quan thi hành án hình sự cấp quân khu nơi người chấp hành án làm việc hoặc cư trú ra quyết định hoãn chấp hành án phạt tù.

Đơn đề nghị hoặc văn bản đề nghị phải được gửi cho Tòa án đã ra quyết định thi hành án kèm theo các giấy tờ có liên quan.

Bước 2: Xem xét quyết định thi hành án phạt tù

Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được đơn hoặc văn bản đề nghị hoãn chấp hành án phạt tù, Chánh án Tòa án đã ra quyết định thi hành án phải xem xét, quyết định.

Trường hợp không đồng ý hoãn chấp hành án phạt tù thì Chánh án Tòa án phải có văn bản trả lời người có đơn đề nghị hoặc cơ quan có văn bản đề nghị và thông báo cho Viện kiểm sát cùng cấp, trong đó nêu rõ lý do không chấp nhận.

Bước 3: Gửi quyết định

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định hoãn chấp hành án phạt tù, Tòa án phải gửi quyết định đó cho cá nhân, cơ quan sau đây:

• Người được hoãn chấp hành án và người đại diện trong trường hợp người được hoãn chấp hành án là người dưới 18 tuổi;
• Viện kiểm sát cùng cấp;
• Cơ quan thi hành án hình sự Công an cấp huyện hoặc Cơ quan thi hành án hình sự cấp quân khu nơi người được hoãn thi hành án cư trú, làm việc;
• Sở Tư pháp nơi Tòa án đã ra quyết định thi hành án có trụ sở;
• Bộ Ngoại giao trong trường hợp người được hoãn chấp hành án là người nước ngoài.

———————————

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

• Hotline: 0868697673 – 0945202001
• Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
• Email: thuanlaw.vn@gmail.com
• Website: https://thuanlaw.vn/

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Thông thường người dân sẽ thế chấp nhà đất tại ngân hàng, nhưng không ít người thắc mắc rằng cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không? Mới đây Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hướng dẫn rõ về việc nhận thế chấp của cá nhân.

1. Ai được nhận thế chấp?

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”

Theo đó, thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (chủ yếu là để bảo đảm cho khoản vay) và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định rõ là ai được nhận thế chấp

Ngoài ra, tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền:

“Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Như vậy, tổ chức, cá nhân có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác như ô tô, xe máy.

2. Thế chấp nhà đất bắt buộc phải đăng ký

Căn cứ theo khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thì tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Nghĩa vụ của các bên khi thế chấp

3.1. Nghĩa vụ của bên thế chấp

Căn cứ theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm sau:

+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật (riêng đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô, xe máy thì không được bán).

3.2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Căn cứ theo Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ như sau:

• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định.

Như vậy tổ chức, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Khác với cầm cố, khi nhận thế chấp ô tô, xe máy thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo một số hình thức do các bên thỏa thuận như tự bán tài sản, bán đấu giá,…trường hợp không có thỏa thuận thì có quyền bán đấu giá.

4. Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân

Trong trường hợp, cá nhân là bên nhận thế chấp thì phải thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP là:

• Là công dân Việt Nam: Là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có quốc tịch Việt Nam;
• Và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Là khả năng của công dân Việt nam bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự;
• Ngoài điều kiện về chủ thể thì Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn 3 yêu cầu sau:
• Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư/xây dựng/thuê, thuê khoán/dịch vụ/giao dịch khác;
• Giới hạn về lãi, lãi suất được áp dụng trong hợp nhận thế chấp quyền sử dụng bao gồm cả lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác phải tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015;
• Thỏa mãn điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự: Ví dụ như hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực/hoặc đất phải thỏa mãn điều kiện tại Điều 188 theo quy định của Luật Đất đai…;

Như vậy, pháp luật hiện hành cho phép thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân. Để được nhận thế chấp, cá nhân phải là công dân Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đồng thời, việc thế chấp phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, đảm bảo nội dung, lãi suất.

———————————

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

• Hotline: 0868697673 – 0945202001
• Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
• Email: thuanlaw.vn@gmail.com
• Website: https://thuanlaw.vn/

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Hiện nay, nhiều dự án nhà ở được các chủ đầu tư rao bán, trong đó có những nhà ở hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho người mua. Vậy, để bảo đảm cho các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật quy định như thế nào về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa:

 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

 Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán bàn giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành và bên mua thanh toán tiền cho bên bán. 

Đối tượng của hợp đồng

Theo quy định tại khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:

• Nhà đang xây
• Nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà.

Chủ thể của hợp đồng

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài.

* Các chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ các điều kiện về bên bán và bên mua theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự.

Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

• Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

• Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:

• Thứ nhất, bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. (Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

• Thứ hai, bên bán không thuộc trường hợp nêu trên

Trường hợp này, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng là:

• Trường hợp mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà.
• Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.
• Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như sau: Căn cứ khoản 5 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Một số loại tranh chấp về Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có một số tranh chấp thường phát sinh như:

• Một bên hoặc cả hai bên vi phạm nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng tại thời điểm ký hợp đồng, chủ đầu tư chưa đảm bảo đủ điều kiện theo quy định pháp luật;
• Tranh chấp khi bên mua không thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo tiến độ được thỏa thuận trong hợp đồng;
• Tranh chấp khi bên chủ đầu tư chưa bàn giao nhà đúng thời hạn;
• Tranh chấp khi chủ đầu tư không thực hiện giải chấp, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua;
• Tranh chấp trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng thời hạn mà ngân hàng không tiến hành các công việc bảo lãnh theo chứng từ bảo lãnh đã được ký kết;
• Tranh chấp trong trường hợp chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đóng nộp các khoản phí dịch vụ không có trong hợp đồng mua bán hoặc không được thỏa thuận khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai;
• Tranh chấp khi chủ đầu tư yêu cầu khách hàng phải mua các hợp đồng bảo hiểm tài sản mà theo quy định pháp luật không bắt buộc phải mua;
• Tranh chấp về điều khoản bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, cách tính tiền vi phạm… theo hợp đồng đã ký kết;…

Như vậy, trên đây là một số trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường gặp trên thực tế và một số nội dung về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.

———————————-

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

• Hotline: 0868697673 – 0945202001
• Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
• Email: thuanlaw.vn@gmail.com
• Website: https://thuanlaw.vn/

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến hiện nay. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào? Cơ quan có thẩm quyền đăng ký là ai? Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký là bao lâu?

Trường hợp các biện pháp bảo đảm phải đăng ký

Căn cứ tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm:

• Thế chấp quyền sử dụng đất;
• Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
• Thế chấp tàu biển.

Thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm là quyền sử dụng đất

Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Căn cứ theo quy định tại tiểu mục 1 Phần B thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2546/QĐ-BTP năm 2022 quy định thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

Bước 1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
• Hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật Đất đai 2013.
• Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.

Bước 2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

• Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai
• Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
• Trường hợp không có căn cứ từ chối thì Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, giải quyết hồ sơ và trả kết quả.

Bước 3. Thẩm định hồ sơ

Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký của người yêu cầu.

Bước 4. Người yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người yêu cầu phải nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, phí cấp bản sao và phí cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

Bước 5. Trả kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm

*        Phương thức trả hồ sơ

Kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm được cơ quan đăng ký trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức sau đây:

Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, thì Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký;

*        Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm

Cơ quan đăng ký trả hồ sơ, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

Mức phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Căn cứ khoản 21 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những khoản phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, đây là khoản phí được thu khi người yêu cầu nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Khoản phí này được địa phương thu dựa trên hồ sơ đăng ký hoặc số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc số thửa đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký hoặc các trường hợp khác phù hợp với từng địa phương.

Mục đích thu khoản phí này là nhằm bù đắp chi phí khi thực hiện công việc, dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và bù đắp cho hoạt động thu phí.

Do đó, từng địa phương sẽ có những quy định khác nhau về mức phí này.

Theo mức thu tại Điều 2 Phụ lục 9 Quyết định 52/2016/QĐ-UBND mức thu 10 loại phí và 07 loại lệ phí trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh quy định về mức thu phí đăng ký thế chấp tại Tp Hồ Chí Minh như sau:

• Đăng ký giao dịch bảo đảm: 80.000 đồng.
• Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: 70.000 đồng.
• Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký: 60.000 đồng.
• Xóa đăng ký giao dịch bảo đảm: 20.000 đồng.
• Cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm (bao gồm cả trường hợp cung cấp văn bản chứng nhận hoặc bản sao văn bản chứng nhận về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án): 30.000 đồng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo Nghị quyết 01/2023/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đối với Hoạt động Đăng ký do cơ quan địa phương thực hiện bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

• 25.000 đồng/hồ sơ (Hồ sơ Đất);
• 60.000 đồng/hồ sơ (Hồ sơ Đất và tài sản trên đất).

Như vậy, mức phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh được quy định như trên.

———————————-

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

• Hotline: 0868697673 – 0945202001
• Fanpage: https://www.facebook.com/THUANLAW.VN/
• Email: thuanlaw.vn@gmail.com
• Website: https://thuanlaw.vn/

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!