NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH RANH GIỚI GIỮA CÁC THỬA ĐẤT LIỀN KỀ

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới giữa các thửa đất liền kề cũng là một trong số những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp đất đai. Vậy theo quy định pháp luật ranh giới giữa hai thửa đất được xác định dựa trên nguyên tắc nào?

1. Ranh giới đất đai là gì

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.”
Ranh giới sử dụng đất đai được xác định bằng mốc giới cụ thể do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện khi giao đất, cho thuê đất trên thực địa; được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất và được mô tả trong hồ sơ địa chính.

Theo đó, ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó. (Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).

2. Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề

Tại Điều 175 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề như sau:
Việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
– Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Cách xác định ranh giới đất đai

Tranh chấp, ranh giới thửa đất được xác định lại theo một trong số những cách sau:

Cách 1: theo thỏa thuận của các bên:

Nếu các bên có thể thỏa thuận, hòa giải tranh chấp đất đai hoặc theo quyết định công nhận hòa giải thành của Tòa án nhân dân;

Cách 2: theo bản án hoặc theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật:

Căn cứ nội dung của bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật, các bên có quyền đề nghị đăng ký biến động về ranh giới thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT việc xác định ranh giới thửa đất thực hiện như sau:

Bước 1: Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa.

Người dẫn đạc có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố…

Bước 2: Đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.

Bước 3: Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

Lưu ý, hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp xác định lại ranh giới thửa đất bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK được kê khai đúng và đầy đủ;
  • Một trong số những tài liệu giấy tờ sau:
  • Bản án/quyết định giải quyết tranh chấp;
  • Quyết định công nhận hòa giải thành;
  • Biên bản hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã và văn bản công nhận sự thay đổi về ranh giới, mốc giới kèm theo biên bản hòa giải thành này của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
  • Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất (Phụ lục số 11) hoặc mảnh trích đo địa chính (điểm 3 mục III Phụ lục số 01) cùng Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất (Phụ lục số 12) ban hành kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT;
  • Giấy chứng nhận (bản gốc);
  • Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Sau khi giải quyết xong tranh chấp đất đai về ranh giới đất, căn cứ vào kết quả giải quyết, các bên lựa chọn cách thức đăng ký biến động, xác định lại ranh giới cho phù hợp.

4. Cơ quan nào có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất

Theo Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: “Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật;”

Vì vậy, Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất liền kề.

————————————–

Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

THỎA THUẬN TÀI SẢN TRƯỚC HÔN NHÂN

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Hiện nay, việc thỏa thuận chế độ tài sản trước hôn nhân là việc làm khá phổ biến giữa các cặp vợ chồng. Thỏa thuận này nhằm giúp hạn chế rủi ro về mặt tài sản, cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp tài sản một cách rõ ràng khi không may điều đó xảy ra. Một thỏa thuận tài sản trước hôn nhân hợp pháp sẽ được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Vậy có nên thỏa thuận tài sản trước khi cưới hay không?

1. Thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là gì?

Thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là văn kiện pháp lý về tài sản do hai bên dự định kết hôn xác lập vào trước thời điểm kết hôn.

Mục đích chính của thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là ghi nhận những vấn đề liên quan đến tài sản của hai bên đã hình thành vào trước thời kỳ hôn nhân và trong thời kỳ hôn nhân, quyền và nghĩa vụ của hai bên đối với tài sản riêng và tài sản chung và các vấn đề khác.

Theo Điều 47, 48 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, thỏa thuận tài sản trước hôn nhân là cơ sở để xác lập chế độ tài sản vợ chồng thay cho chế độ tài sản theo quy định của pháp luật. 

Thỏa thuận tài sản trước hôn nhân thể hiện ý chí của các bên liên quan đến các thỏa thuận tài sản trước và trong thời kỳ hôn nhân. Pháp luật không can thiệp vào nội dung thỏa thuận, trừ trường hợp nội dung thỏa thuận của các bên không phù hợp với quy định của pháp luật (vô hiệu).

Về hình thức, thỏa thuận tài sản trước hôn nhân phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký kết hôn.

Khi thực hiện chế độ tài sản theo thỏa thuận mà phát sinh những vấn đề chưa được vợ chồng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì áp dụng quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này và quy định tương ứng của chế độ tài sản của luật định.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, trường hợp lựa chọn áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa thuận về xác định tài sản theo một trong các nội dung sau đây:

  • Tài sản giữa vợ và chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng;
  • Giữa vợ và chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài sản chung;
  • Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của người có được tài sản đó;
  • Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng.

2. Mục đích cơ bản khi thiết lập thỏa thuận tài sản trước hôn nhân

  • Thiết lập chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận bao gồm thỏa thuận tổng thể về tài sản riêng, tài sản chung của mỗi bên, của hai bên hình thành trước và trong thời kỳ hôn nhân;
  • Quy định tách biệt quy chế tài sản chung và tài sản riêng;
  • Thiết lập chế độ sử dụng tài sản riêng phù hợp với mong muốn của bên có tài sản riêng;
  • Thiết lập chế độ tài sản riêng và chung nhưng vẫn giữ và tuân thủ trách nhiệm của mỗi bên đối với quan hệ hôn nhân, con cái;
  • Nếu không có tài sản riêng trước hôn nhân, hai bên có thể lập một thỏa thuận tương tự để xác lập chế độ tài sản chung, riêng trong thời kỳ hôn nhân.

3. Ưu nhược điểm của việc thỏa thuận tài sản trước hôn nhân

3.1. Ưu điểm

  • Tài sản chung sau khi đăng ký kết hôn, tài sản riêng có trước thời kỳ hôn nhân sẽ được phân chia rõ ràng, cụ thể;
  • Trong quá trình chung sống với nhau sẽ hạn chế mâu thuẫn khi quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản. Đồng thời, vợ chồng cũng tự do, chủ động trong việc sử dụng tài sản của mình;
  • Khi có thỏa thuận tài sản trước hôn nhân sẽ tránh mất thời gian cũng như tranh chấp khi phân chia tài sản vợ chồng khi ly hôn.

3.2. Nhược điểm

  • Trường hợp văn vản này vi phạm một số điều kiện nêu tại Điều 50 Luật Hôn nhân và gia đình thì có thể bị tuyên bô hiệu như vi phạm điều kiện về hình thức, nội dung vi phạm pháp luật hoặc ảnh hưởng quyền và lợi ích của các thành viên khác;
  • Việc thỏa thuận tài sản vợ chồng trước hôn nhân có thể làm ảnh hưởng đến tình cảm gia đình, vợ chồng hoặc quan hệ với các thành viên khác trong gia đình.

4. Nội dung cơ bản của thỏa thuận tài sản trước hôn nhân

  • Các bên thỏa thuận – thông tin nhân thân của hai bên vợ chồng;
  • Quan Hệ Hôn Nhân Dự Kiến – là ý định và dự kiến của hai bên về việc xác lập quan hệ hôn nhân (VD thời gian dự định kết hôn…)
  • Danh Sách Tài Sản Của Mỗi Bên Trước Kết Hôn – là quy định tiết lộ danh mục tài sản của mỗi bên hình thành trước khi kết hôn, bao gồm các nghĩa vụ tài sản trước hôn nhân. Đây là cơ sở để thiết lập các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản riêng của mỗi bên hình thành trước hôn nhân;
  • Thỏa Thuận Tài Sản – là quy định về loại, nguồn tài sản riêng trước và trong hôn nhân; tài sản chung trong hôn nhân, nghĩa vụ tài sản trước và trong hôn nhân; trách nhiệm của các bên đối với nhu cầu thiết yếu của gia đình, con cái; thuế, chi phí liên quan đến tài sản riêng; chia tài sản trong hôn nhân, chia tài sản khi ly hôn;
  • Cam Đoan, Đảm Bảo – là các cam đoan, đảm bảo về ý chí giao kết, thẩm quyền, năng lực, tuyên bố khước từ quyền lợi của mỗi bên (nếu có) đối với việc ký kết và thực thi thỏa thuận…;
  • Chấm Dứt Thỏa Thuận – là quy định về việc chấm dứt thỏa thuận tài sản bao gồm chấm dứt đương nhiên, chấm dứt theo thỏa thuận của các bên;
  • Hiệu Lực Thỏa Thuận;
  • Nội dung khác có liên quan.

Như vậy, văn bản thỏa thuận tài sản trước khi cưới có những ưu điểm và hạn chế riêng. Mỗi cặp vợ chồng nên dựa vào tình huống thực tế của bản thân để lựa chọn lập văn bản thỏa thuận chế độ tài sản trước hôn nhân phù hợp.

————————————–

Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

CÁCH XÁC ĐỊNH LOẠI ĐẤT KHI SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Cách xác định loại đất để tính tiền bồi thường khi bị thu hồi thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền xác định loại đất?

1. Cách xác định loại đất để tính tiền bồi thường khi bị thu hồi thế nào? 

Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, có 4 căn cứ để xác định loại đất khi tính tiền bồi thường trong trường hợp bị thu hồi đất, gồm:

Một là, theo giấy chứng nhận được cấp;

Bao gồm một trong những loại Giấy chứng nhận đã được cấp cho người sử dụng như sau:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009;
  • Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hai là, theo giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

Các giấy tờ này bao gồm các loại được liệt kê tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai, Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất cấp trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp/hoặc được ghi nhận, có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở/hoặc là giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo luật định;…

Ba là, theo quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Căn cứ theo mục đích sử dụng đất được ghi nhận tại một trong ba loại giấy tờ:

  • Quyết định giao đất;
  • Hoặc Quyết định cho thuê đất;
  • Hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Bốn là, theo từng trường hợp cụ thể khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được liệt kê tại các trường hợp 1, 2, 3 nêu trên và được quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Trường hợp 1: Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 11 Luật Đất đai 2013 (3 trường hợp chúng tôi đã nêu trên)

  • Nếu đất được sử dụng ổn định mà không phải do lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép: Xác định loại đất dựa trên hiện trạng sử dụng;
  • Nếu đất được sử dụng do lấn, chiếm, chuyển mục đích trái phép: Xác định loại đất theo nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng;

Trường hợp 2: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Lúc này, loại đất được xác định dựa trên các tiêu chí sau:

  • Quy hoạch sử dụng đất;
  • Quy hoạch xây dựng;
  • Quy hoạch đô thị;
  • Quy hoạch điểm dân cư nông thôn;
  • Quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới;
  • Dự án đầu tư;

Trường hợp 3: Thửa đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau (không có đất vườn, ao trong cùng thửa đất)

  • Nếu xác định được ranh giới giữa các mục đích sử dụng thì xác định loại đất theo từng mục đích sử dụng tương ứng với từng phần có thể được tách riêng;
  • Nếu không xác định được ranh giới giữa các mục đích sử dụng thì xác định mục đích sử dụng chính của thửa đất theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất;
  • Nếu là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

2. Thẩm quyền xác định loại đất khi đất không có giấy tờ

Thẩm quyền xác định loại đất khi đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Nếu người sử dụng là tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư;
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện: Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Nếu có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;
  • Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Trường hợp đất bị thu hồi;

Như vậy, xác định loại đất để tính tiền bồi thường khi bị thu hồi được dựa trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất…

Nếu không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì tùy thuộc từng trường hợp, việc xác định được thực hiện theo nguồn gốc, quá trình quản lý, hiện trạng, quy hoạch…

————————————–

Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Nhà ở xã hội là nhà thuộc sở hữu và thuộc sự quản lý nhà nước. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở. Mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường (nhà ở thương mại) để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có trong chính sách hiện hành.

1. Đối tượng được mua nhà ở xã hội

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, để được mua nhà ở xã hội thì phải thỏa mã 02 điều kiện như sau:

Thứ nhất, điều kiện cần: Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây: (Điều 49 Luật Nhà ở 2014)

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ -uan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở 2014

– Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Thứ hai, điều kiện đủ: Điều kiện để được mua nhà ở xã hội (Điều 51 Luật Nhà ở 2014)

– Điều kiện về nhà ở:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực

– Điều kiện về cư trú:

+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;

+ Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

– Điều kiện về thu nhập:

Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:

+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập bao gồm các đối tượng sau:

+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

2. Chuyển nhượng nhà ở xã hội 

Theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:

  • Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
  • Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

————————————–

Hy vọng những nội dung trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

ĐẶT CỌC LÀ GÌ? QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo thường thấy được sử dụng hàng ngày qua các giao dịch mua bán nhằm xác nhận việc thống nhất ý chí giữa các bên và để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Vậy đặt cọc là gì?

1. Đặt cọc là gì?

Đặt cọc được quy định tại khoản 1 điều 328 luật dân sự 2015 cụ thể như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

  • Chủ thể đặt cọc: gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch đặt cọc một cách tự nguyện.
  • Đối tượng của đặt cọc: là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc.
  • Hình thức đặt cọc: Không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập thành văn bản trừ trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm.

Tài sản đặt cọc không chỉ là tiền mà còn có thể là những tài sản có giá trị khác, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, mô tô, tàu bay, tàu biển… và đây cũng là những tài sản có giá trị lớn nên khi dùng để đặt cọc cần thiết phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc phải được đăng ký giao dịch bảo đảm nếu các đối tượng bảo đảm bắt buộc phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc

Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược, như sau:

2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc

  • Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
  • Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
  • Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
  • Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;
  • Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ Luật Dân Sự luật khác liên quan quy định.

2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cọc

  • Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
  • Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
  • Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
  • Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
  • Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ Luật Dân Sự luật khác liên quan quy định.

3. Xử lý tài sản đặt cọc

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiên hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015)

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về phạt cọc.

Đặt cọc là thỏa thuận dân sự giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết thì sẽ bị phạt tiền, số tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc.

Các trường hợp không bị phạt cọc khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc, như sau:

  • Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Pháp luật dân sự luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Trường hợp các bên thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì sẽ không phải chịu phạt cọc nữa.
  • Không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép ( theo khoản 1, Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự trong trường hợp này và không bị phạt cọc.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

4. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp nào

Căn cứ theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có hiệu lực khi xác lập giữa các bên (hoặc xác lập bởi chủ thể có hành vi pháp lý đơn phương) đã vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do pháp luật quy định dẫn tới hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt bất kỳ một quyền, nghĩa vụ dân sự.

Giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

  • Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự
  • Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép
  • Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!