KẾT HÔN TRÁI PHÁP LUẬT LÀ GÌ? AI CÓ THỂ YÊU CẦU HỦY KẾT HÔN TRÁI PHÁP LUẬT?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Luật hôn nhân gia đình quy định các vấn đề về hôn nhân gia đình như kết hôn, ly hôn, giành quyền nuôi con, chia tài sản khi ly hôn, công nhận hoặc không công nhận là vợ chồng,…Trong đó có quy định về việc kết hôn trái pháp luật. Như vậy, như thế nào được xem là kết hôn trái pháp luật? Và nếu trường hợp phát hiện việc kết hôn trái pháp luật thì ai được quyền yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật?

1. Kết hôn trái pháp luật là gì?

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 3 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì kết hôn trái pháp luật là việc nam, nữ đã đăng ký kết hôn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng một bên hoặc cả hai bên vi phạm điều kiện kết hôn theo quy định tại Điều 8 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

Các điều kiện kết hôn theo Điều 8 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, bao gồm:

– Nam từ đủ 20 tuổi trở lên, nữ từ đủ 18 tuổi trở lên;

– Việc kết hôn do nam và nữ tự nguyện quyết định;

– Không bị mất năng lực hành vi dân sự;

– Việc kết hôn không thuộc một trong các trường hợp cấm kết hôn theo quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 5 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, gồm:

a) Kết hôn giả tạo, ly hôn giả tạo;

b) Tảo hôn, cưỡng ép kết hôn, lừa dối kết hôn, cản trở kết hôn;

c) Người đang có vợ, có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác hoặc chưa có vợ, chưa có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người đang có chồng, có vợ;

d) Kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng giữa những người cùng dòng máu về trực hệ; giữa những người có họ trong phạm vi ba đời; giữa cha, mẹ nuôi với con nuôi; giữa người đã từng là cha, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng với con dâu, mẹ vợ với con rể, cha dượng với con riêng của vợ, mẹ kế với con riêng của chồng;

2. Xử lý việc kết hôn trái pháp luật

2.1 Thẩm quyền xử lý việc kết hôn trái pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, Tòa án thực hiện việc xử lý việc kết hôn trái pháp luật theo quy định tại Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và pháp luật về tố tụng dân sự.

Khi xem xét, giải quyết yêu cầu có liên quan đến việc hủy kết hôn trái pháp luật, Tòa án phải căn cứ vào các yếu tố sau để quyết định như:

– Yêu cầu của đương sự;

– Điều kiện kết hôn theo Điều 8 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014;

– Điều kiện công nhận quan hệ hôn nhân quy định tại Điều 11 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

(Căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP)

2.2 Trường hợp hai bên kết hôn trái pháp luật vẫn không có đủ các điều kiện kết hôn tại thời điểm Tòa án giải quyết

Tại khoản 3 Điều 4 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP, trường hợp hai bên đã đăng ký kết hôn nhưng tại thời điểm Tòa án giải quyết hai bên kết hôn vẫn không có đủ các điều kiện kết hôn quy định tại Điều 8 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì thực hiện như sau:

– Nếu có yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật thì Tòa án quyết định hủy việc kết hôn trái pháp luật;

– Nếu một hoặc cả hai bên yêu cầu ly hôn hoặc yêu cầu công nhận quan hệ hôn nhân thì Tòa án bác yêu cầu của họ và quyết định hủy việc kết hôn trái pháp luật.

Trong các trường hợp trên thì Tòa án áp dụng quy định tại Điều 12 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 để giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy kết hôn trái pháp luật.

2.3 Trường hợp cả hai bên kết hôn đã có đủ điều kiện kết hôn tại thời điểm Tòa án giải quyết

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP quy định về trường hợp tại thời điểm kết hôn, hai bên kết hôn không có đủ điều kiện kết hôn nhưng sau đó có đủ điều kiện kết hôn quy định tại Điều 8 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì Tòa án xử lý như sau:

– Nếu hai bên kết hôn cùng yêu cầu Tòa án công nhận quan hệ hôn nhân thì Tòa án quyết định công nhận quan hệ hôn nhân đó kể từ thời điểm các bên kết hôn có đủ điều kiện kết hôn.

– Nếu một hoặc hai bên yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật hoặc có một bên yêu cầu công nhận quan hệ hôn nhân hoặc có một bên yêu cầu ly hôn còn bên kia không có yêu cầu thì Tòa án quyết định hủy việc kết hôn trái pháp luật. 

Trường hợp có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu Tòa án giải quyết thì quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ, con; quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên từ thời điểm kết hôn đến thời điểm hủy việc kết hôn trái pháp luật được giải quyết theo quy định tại Điều 12 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

– Trường hợp hai bên cùng yêu cầu Tòa án cho ly hôn hoặc có một bên yêu cầu ly hôn còn bên kia yêu cầu công nhận quan hệ hôn nhân thì Tòa án giải quyết cho ly hôn. Trong trường hợp này:

+ Quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ, con từ thời điểm kết hôn đến thời điểm ly hôn được giải quyết theo quy định về quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ, con khi ly hôn;

+ Quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên từ thời điểm kết hôn đến trước thời điểm đủ điều kiện kết hôn được giải quyết theo quy định tại Điều 16 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014;

+ Quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên từ thời điểm đủ điều kiện kết hôn đến thời điểm ly hôn được giải quyết theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

3. Ai có quyền yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật?

Theo quy định tại Điều 10 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về người có quyền yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật, như sau:

“1. Người bị cưỡng ép kết hôn, bị lừa dối kết hôn, theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, có quyền tự mình yêu cầu hoặc đề nghị cá nhân, tổ chức quy định tại khoản 2 Điều này yêu cầu Tòa án hủy việc kết hôn trái pháp luật do việc kết hôn vi phạm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 của Luật này.

2. Cá nhân, cơ quan, tổ chức sau đây, theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, có quyền yêu cầu Tòa án hủy việc kết hôn trái pháp luật do việc kết hôn vi phạm quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều 8 của Luật này:

a) Vợ, chồng của người đang có vợ, có chồng mà kết hôn với người khác; cha, mẹ, con, người giám hộ hoặc người đại diện theo pháp luật khác của người kết hôn trái pháp luật;

b) Cơ quan quản lý nhà nước về gia đình;

c) Cơ quan quản lý nhà nước về trẻ em;

d) Hội liên hiệp phụ nữ.

3. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khác khi phát hiện việc kết hôn trái pháp luật thì có quyền đề nghị cơ quan, tổ chức quy định tại các điểm b, c và d khoản 2 Điều này yêu cầu Tòa án hủy việc kết hôn trái pháp luật.”

4. Hậu quả pháp lý của việc hủy kết hôn trái pháp luật

Hậu quả pháp lý của việc hủy kết hôn trái pháp luật theo quy định tại Điều 12 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 như sau:

– Khi việc kết hôn trái pháp luật bị hủy thì hai bên kết hôn phải chấm dứt quan hệ như vợ chồng.

– Quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ, con được giải quyết theo quy định về quyền, nghĩa vụ của cha, mẹ, con khi ly hôn.

– Quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên được giải quyết theo quy định tại Điều 16 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

“Điều 16. Giải quyết quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng của nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn

1. Quan hệ tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng của nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trong trường hợp không có thỏa thuận thì giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc giải quyết quan hệ tài sản phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của phụ nữ và con; công việc nội trợ và công việc khác có liên quan để duy trì đời sống chung được coi như lao động có thu nhập.”

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

CHIA THỪA KẾ ĐỐI VỚI ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Thừa kế đất thế chấp: Điều kiện và cách chia thế nào?

Thừa kế đất thế chấp tại ngân hàng có được không? Điều kiện là gì? Chia tài sản thừa kế đất thế chấp ra sao? 

Được di chúc thừa kế đất thế chấp không?

Việc lập di chúc thừa kế tài sản nhà đất là quyền của người có tài sản. Khi lập di chúc thừa kế nhà đất thế chấp tại ngân hàng, người lập di chúc và tài sản được định đoạt theo di chúc phải thỏa mãn những điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 gồm:

  • Đất đã được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận/sổ đỏ cho thửa đất lập di chúc;
  • Thửa đất này không thuộc trường hợp đang bị tranh chấp hoặc hết thời hạn sử dụng đất;
  • Quyền sử dụng thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án (theo quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án có thẩm quyền);
  • Đất ở không trong trường hợp có quyết định/thông báo thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
  • Nhà ở không thuộc diện bị tháo dỡ, phá, xây dựng lại theo quy định pháp luật;

Theo đó, việc quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng không phải là điều kiện cấm nên được lập di chúc định đoạt đối với tài sản này. Nói cách khác, người có tài sản vẫn có quyền lập di chúc định đoạt tài sản đất đai mà quyền sử dụng, sở hữu đang được thế chấp tại ngân hàng.

Lưu ý: Các hình thức lập di chúc bằng văn bản gồm:

  • Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;
  • Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;
  • Di chúc bằng văn bản có chứng thực, công chứng: Việc lập di chúc trong trường hợp này thường phải có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng nơi đang nhận thế chấp tài sản của bạn;

Như vậy, pháp luật vẫn cho phép lập di chúc thừa kế đất thế chấp tại ngân hàng nếu thỏa mãn các điều kiện của di chúc đã nêu trên.

Thủ tục chia thừa kế đất thế chấp tại ngân hàng thế nào?

Những người nhận tài sản thừa kế là nhà đất có nghĩa vụ thanh toán các khoản chi phí liên quan đến di sản theo quy định tại Điều 658 Bộ luật Dân sự 2015, như sau:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ vào những quy định trên, thì người hưởng di sản theo di chúc có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Theo đó, khoản nợ ngân hàng mà nhà đất là di sản thừa kế đang là tài sản bảo đảm cũng là một trong những khoản chi phí mà người nhận tài sản thừa kế có nghĩa vụ phải thanh toán trước khi nhận thừa kế di sản. Những người thừa kế thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính để được thanh lý hợp đồng, giải chấp và yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Thứ tự thực hiện chia thừa kế đất thế chấp tại ngân hàng được thực hiện như sau:

Bước 1: Thanh toán khoản nợ với ngân hàng hoặc thay thế tài sản thế chấp

Việc thanh toán khoản nợ với ngân hàng nhằm mục đích xóa thế chấp đối với nhà đất là di sản (nếu người có di sản đồng thời là người vay ngân hàng).

Những người được hưởng di sản thừa kế cũng có thể sử dụng một tài sản khác để thay thế cho di sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Kết quả của bước này là di sản nhà đất được xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền;

Bước 2: Lập văn bản khai nhận di sản thừa kế

Sau khi đã xóa đăng ký thế chấp, những người được nhận di sản thừa kế lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản/khai nhận di sản thừa kế có công chứng, chứng thực.

Văn bản nhận di sản thừa kế được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi cấp tỉnh nơi có nhà đất.

Bước 3: Đăng ký biến động, sang tên nhà đất

Đây là bước cuối cùng để người nhận di sản thừa kế được pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà đất hợp pháp.

Thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động, sang tên nhà đất đối với cá nhân, hộ gia đình là văn phòng đăng ký đất đai – chi nhánh cấp huyện nơi có đất.

Người nhận di sản thừa kế phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi nhận kết quả là sổ đỏ đã được sang tên, đăng ký biến động.

Như vậy, trình tự, thủ tục chia thừa kế đất thế chấp tại ngân hàng được thực hiện theo các bước mà chúng tôi đã nêu ở trên. Nếu trong quá trình phân chia di sản thừa kế mà có phát sinh tranh chấp thì các bên phải giải quyết xong tranh chấp mới có thể tiếp tục được chia di sản thừa kế. Người nhận di sản thừa kế có nghĩa vụ, trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần di sản được nhận.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

CHO THUÊ TÀI CHÍNH LÀ GÌ? BÊN CHO THUÊ LÀ AI?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Cho thuê tài chính là gì? Bên cho thuê là ai?

Cho thuê tài chính là gì? Đây là hoạt động của những doanh nghiệp nào? Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê tài chính là gì? … Có thể coi các giao dịch cho thuê tài chính là giải pháp cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, thương nhân.

1. Cho thuê tài chính là gì? Bên cho thuê tài chính là ai?

Cho thuê tài chính là một trong những nghiệp vụ của các tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính, tổ chức tín dụng phi ngân hàng…). Khoản 7 Điều 3 Nghị định 39/2014/NĐ-CP quy định về hoạt động cho thuê tài chính này như sau:

…

7. Cho thuê tài chính là hoạt động cấp tín dụng trung hạn, dài hạn trên cơ sở hợp đồng cho thuê tài chính giữa bên cho thuê tài chính với bên thuê tài chính. Bên cho thuê tài chính cam kết mua tài sản cho thuê tài chính theo yêu cầu của bên thuê tài chính và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản cho thuê tài chính trong suốt thời hạn cho thuê. Bên thuê tài chính sử dụng tài sản thuê tài chính và thanh toán tiền thuê trong suốt thời hạn thuê quy định trong hợp đồng cho thuê tài chính.

…

Theo đó, hoạt động cho thuê tài chính có một số đặc điểm cơ bản như sau:

+ Là hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng được phép kinh doanh ngành nghề cho thuê tài chính gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng (công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính, tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác), quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô cho các doanh nghiệp, thương nhân,… theo quy định pháp luật. Nói cách khác, hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng được kinh doanh ngành nghề cho thuê tài chính thông qua việc mua máy móc, thiết bị và hưởng tiền thuê trong thời hạn cho thuê;

+ Thời hạn cấp tín dụng được sử dụng là trung hạn hoặc dài hạn;

+ Cơ sở của việc cấp tín dụng và hợp đồng cho thuê tài chính giữa bên cho thuê tài chính và bên thuê tài chính;

+ Tài sản cho thuê tài chính trong hợp đồng cho thuê tài chính được Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn, quy định cụ thể trong từng thời kỳ và bao gồm máy móc, thiết bị hoặc tài sản khác. Tài sản này được bên cho thuê tài chính mua theo yêu cầu của bên thuê tài chính;

+ Hợp đồng cho thuê tài chính ghi nhận rõ, tài sản cho thuê tài chính thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê tài chính (tổ chức tín dụng), bên thuê tài chính được quyền sử dụng, chiếm hữu, quản lý tài sản cho thuê tài chính trong suốt thời gian thuê;

+ Bên thuê tài chính có nghĩa vụ phải trả khoản tiền thuê tài chính (thuê tài sản trong hợp đồng cho thuê tài chính) cho bên cho thuê;

Như vậy, cho thuê tài chính là một trong những hoạt động ngân hàng được thực hiện bởi tổ chức tín dụng được quyền hoạt động kinh doanh ngành nghề cho thuê tài chính và bên thuê tài chính (cá nhân, doanh nghiệp).

Theo đó, bên cho thuê tài chính thực hiện cấp tín dụng trung hạn hoặc dài hạn cho bên thuê tài chính thông qua hợp đồng cho thuê tài chính. Tài sản được sử dụng trong hợp đồng cho thuê tài chính là máy móc, thiết bị để bên thuê tài chính có quyền sử dụng, quản lý, chiếm hữu và phải trả tiền thuê cho trong suốt quá trình thuê.

Bên có quyền cho thuê tài chính có thể bao gồm ngân hàng, công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính, tổ chức tài chính vi mô… đây là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và được phép kinh doanh ngành nghề cho thuê tài chính theo quy định pháp luật.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài chính là gì?

Trong quá trình thực hiện hoạt động cho thuê tài chính, các bên phải tuân thủ các quyền, nghĩa vụ được pháp luật quy định và do các bên thỏa thuận. Cụ thể, Điều 19, Điều 20 Nghị định 39/2014/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ của bên thuê tài chính trong hợp đồng cho thuê tài chính như sau:

Một là, quyền của bên thuê tài chính

Khi giao kết hợp đồng cho thuê tài chính, bên thuê tài chính có các quyền được quy định tại Điều 19 Nghị định 39/2014/NĐ-CP như sau:

– Được nhận tài sản thuê, sử dụng tài sản thuê theo đúng thỏa thuận của hợp đồng cho thuê tài chính;

– Được quyền quyết định việc mua tài sản trong hợp đồng cho thuê tài chính hoặc tiếp tục thuê tài sản sau khi kết thúc thời hạn của hợp đồng cho thuê tài chính;

– Có quyền yêu cầu bên cho thuê tài chính bồi thường thiệt hại (bồi thường thiệt hại trong hợp đồng, bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng) khi bên cho thuê vi phạm các điều khoản và điều kiện theo hợp đồng cho thuê tài chính đã ký kết;

Hai là, nghĩa vụ của bên thuê tài chính

Điều 20 Nghị định 39/2014/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của bên thuê tài chính trong hợp đồng cho thuê tài chính như sau:

– Là bên chịu trách nhiệm đối với việc lựa chọn tài sản thuê, bên cung ứng và các điều khoản/điều kiện liên quan đến tài sản thuê (bao gồm cả đặc tính kỹ thuật/chủng loại/giá cả/thời hạn giao nhận/lắp đặt/bảo hành tài sản thuê cùng các điều khoản, điều kiện khác có liên quan đến tài sản thuê);

– Là bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê tài chính. Bên thuê tài chính không được bán hoặc chuyển quyền sử dụng tài sản thuê cho cá nhân, tổ chức khác (trừ trường hợp việc bán/chuyển quyền sử dụng đã được bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận khác trong hợp đồng cho thuê tài chính);

– Theo yêu cầu của bên cho thuê tài chính, bên thuê tài chính có nghĩa vụ cung cấp thông tin về bên cung ứng tài sản cho thuê, các báo cáo tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh hàng quý, báo cáo quyết toán tài chính năm cùng các vấn đề khác có liên quan đến tài sản thuê. Bên thuê tài chính cũng có nghĩa vụ tạo điều kiện để bên cho thuê kiểm tra tài sản thuê;

– Theo các quy định, điều khoản trong hợp đồng cho thuê tài chính, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê, thanh toán các chi phí khác có liên quan đến tài sản thuê;

–  Bên thuê chịu mọi rủi ro trong trường hợp tài sản thuê bị mất, cũng là bên chịu mọi chi phí bảo dưỡng/sửa chữa/thay thế tài sản thuê trong thời hạn thuê. Đồng thời, là bên chịu trách nhiệm về mọi hậu quả do việc sử dụng tài sản thuê gây ra đối với tổ chức, cá nhân khác trong quá trình sử dụng tài sản thuê;

– Bên thuê tài sản không được tẩy/xóa/hoặc làm hỏng ký hiệu sở hữu của bên cho thuê gắn trên tài sản thuê;

– Bên thuê tài sản không được dùng tài sản thuê để thế chấp hoặc cầm cố hoặc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác;

– Bên thuê tài sản có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ số tiền thuê còn lại cùng các chi phí phát sinh khi tài sản thuê bị mất/hỏng không thể phục hồi, sửa chữa được hoặc trong trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê tài chính trước hạn do bên thuê vi phạm các điều khoản/điều kiện là căn cứ chấm dứt hợp đồng đã được các bên thỏa thuận, ghi nhận trong hợp đồng cho thuê tài chính;

– Bên thuê có nghĩa vụ thực hiện đầy đúng, đầy đủ các điều khoản/điều kiện/nội dung khác quy định trong hợp đồng cho thuê tài chính đã ký kết;

Có thể thấy, so với quyền thì pháp luật quy định nghĩa vụ của người thuê tài chính trong hợp đồng cho thuê tài chính nhiều và phức tạp hơn. Điều này phản ánh phần nào những trách nhiệm của bên thuê tài chính đối với tài sản và trách nhiệm phải hoàn thành trong thời gian thuê tài chính.

Như vậy, khi thực hiện hợp đồng thuê tài chính, bên thuê tài chính phải tuân thủ các nghĩa vụ hợp pháp theo quy định pháp luật và theo thỏa thuận giữa các bên. Là hợp đồng song vụ nên bên thuê tài chính cũng có những quyền về thời hạn thuê, yêu cầu mua thêm tài sản thuê tài chính hay quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại như chúng tôi đã nêu ở trên.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯNG CHƯA SANG TÊN BỊ PHẠT KHÔNG? PHẠT BAO NHIÊU?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Đã chuyển nhượng, nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt như thế nào? Phải làm gì để giải quyết trường hợp bên bán có nghĩa vụ sang tên nhưng không thực hiện?

1. Mua đất thì phải sang tên sổ đỏ trong thời hạn bao nhiêu ngày?

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“…

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai là 30 ngày, kể từ ngày có căn cứ chuyển quyền (thời điểm ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng).

Do vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được ký kết cách đây hơn 1 tháng (hơn 30 ngày) mà bên bán chưa thực hiện nộp hồ sơ, đăng ký sang tên thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Cụ thể, mức phạt đối với trường hợp đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên và cần làm gì để yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng được chúng tôi giải đáp như sau:

2. Mua đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có bị phạt không?

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Mua đất nhưng không sang tên bị xử phạt từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng ở khu vực nông thôn, còn ở thành thị thì gấp đôi. Đồng thời buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Mức phạt tiền áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính do cá nhân thực hiện. Trường hợp hành vi vi phạm hành chính do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp hai lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định này).

3. Làm gì khi người bán không sang tên sổ đỏ khi đã ký hợp đồng?

Như đã trình bày ở trên, hành vi chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên có thể bị xử phạt vi phạm hành chính lên đến 1.000.000 đồng hoặc 5.000.000 đồng, tùy khu vực cụ thể.

Người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải đăng ký biến động.

Từ những phân tích trên, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, một số biện pháp mà bạn có thể tham khảo để xử lý trường hợp bên bán cố tình không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ:

Phương án 1: Thương lượng, đàm phán, cùng thống nhất cách xử lý

  • Đây là cách hiệu quả nhất để thực hiện sang tên sổ đỏ cho bố mẹ bạn;
  • Hai bên cần có những buổi thương lượng, đàm phán nhằm trao đổi thông tin chính xác, chi tiết về vụ việc. Từ đó, có những phương án xử lý phù hợp;
  • Để tránh phát sinh những mâu thuẫn mới không cần thiết, sự thương lượng, đàm phán phải dựa trên tinh thần thiện chí, muốn giải quyết vấn đề của các bên;

Phương án 2: Đề nghị bên bán chuyển giao lại hồ sơ để bạn tự mình tiến hành các thủ tục sang tên

  • Đây cũng là một phương án mà bạn có thể cân nhắc thực hiện;
  • Khi là người thực hiện nộp hồ sơ, đăng ký sang tên, bạn hoàn toàn chủ động trong mọi vấn đề pháp lý vướng mắc (nếu có);
  • Phương án này cũng được sử dụng để giúp bạn có thể bàn giao sổ, nhận sổ đỏ chủ động, không phụ thuộc vào bên bán;

Phương án 3: Trình báo/tố giác tội phạm ra cơ quan gần nhất nơi bạn sinh sống nếu thấy có dấu hiệu phạm tội

  • Dựa trên thông tin bạn cung cấp, bạn cần theo dõi tình hình diễn biến tiếp theo về hành vi của bên bán, nếu thấy có dấu hiệu gian dối, có lời nói hành vi gian dối về việc sang tên nhưng thực tế là không thực hiện sang tên.
  • Hoặc bỏ trốn khỏi nơi cư trú hoặc sử dụng số tiền mà bạn trả để sử dụng vào mục đích vi phạm pháp luật khác.

Thì bạn cần nhanh chóng, ngay lập tức trình báo cơ quan công an để được hướng dẫn xử lý, giải quyết bởi đây có thể là dấu hiệu của tội phạm lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

QUY ĐỊNH VỀ ĐỔI SỔ ĐỎ CŨ, SỔ HỒNG CŨ SANG SỔ HỒNG MỚI

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Nếu như người sử dụng đất không đổi sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ sang sổ hồng mới thì có bị thu hồi sổ đỏ, sổ hồng đã được cấp không?

1. Không đổi sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ sang sổ hồng mới thì có bị thu hồi sổ đỏ, sổ hồng không?

Dựa vào màu sắc của sổ đỏ, sổ hồng có thể phân biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, như sau:

  • Sổ đỏ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 10/12/2009
  • Sổ hồng cũ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp trước ngày 10/12/2009.
  • Sổ hồng mới: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được cấp từ ngày 10/12/2009 đến hiện nay.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP một số quy định được sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:

Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Theo như quy định trên thì người sử dụng đất chỉ yêu cầu đổi sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có nhu cầu.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ đã được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn sẽ có giá trị sử dụng mà không bắt buộc phải đổi sang sổ hồng mới hiện nay.

Do đó, sẽ không có tình trạng thu hồi sổ đỏ, sổ hồng khi không đổi sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ sang sổ hồng mới.

2. Hồ sơ đổi sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ sang sổ hồng mới được quy định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ đổi sổ đỏ sang sổ hồng bao gồm những loại giấy tờ sau đây:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

  • Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng ( mẫu 10/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Bản sao CMND hoặc CCCD có công chứng
  • Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Theo đó, khi người sử dụng đất có nhu cầu đổi sổ đỏ cũ, sổ hồng cũ sang sổ hồng mới thì cần chuẩn bị hồ sơ gồm có đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Lưu ý: Đối với trường hợp cấp đổi sổ đỏ sau khi người sử dụng đất dồn đất, đổi thửa, đo đạc, lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang được thế chấp tại một tổ chức tín dụng nào đó thì bạn cần chuẩn bị Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thay thế cho bản gốc của sổ đỏ đã được cấp.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ theo quy định trên, người sử dụng đất đang muốn cấp đổi sổ đỏ phải tiến hành nộp tại một trong các cơ quan có thẩm quyền giải quyết sau đây:

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

– UBND cấp xã nơi có đất (UBND xã, phường, thị trấn).

– Trong trường hợp địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

– Trường hợp địa phương có Bộ phận một cửa thì có thể nộp tại Bộ phận một cửa.

3. Những trường hợp nào sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

…

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, Nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp khi thuộc một trong những trường hợp trên.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!