CÓ ĐƯỢC HỦY HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT ĐÃ CÔNG CHỨNG KHÔNG?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Hiện nay, theo quy định pháp luật khi lập hợp đồng mua bán đất, các bên phải thực hiện công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, có không ít trường hợp một trong các bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vậy, khi hợp đồng mua bán đất đã công chứng có được hủy không?

Hợp đồng mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

  1. Hợp đồng mua bán đất có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo quy định này, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Khi hợp đồng mua bán phát sinh hiệu lực, các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận đã giao kết trong hợp đồng.

2. Có được hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định:

– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

– Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như

Theo đó, việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng này. Trong trường hợp của bạn, để xác định xem hợp đồng mua bán đất đã công chứng có được hủy bỏ hay không thì bạn và bạn của bạn cần có sự thỏa thuận, cam kết về việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng.

Khi đó, xảy ra 02 trường hợp sau:

– Bên bán đồng ý hủy bỏ hợp đồng mua bán đã giao kết:

Nếu các bên thống nhất hủy bỏ giao dịch thì hai bên tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Cụ thể, theo khoản 2, khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng thì việc công công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Như vậy, nếu bạn không muốn mua đất nữa thì bạn và bên bán phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng) để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

– Bên bán không đồng ý hủy bỏ hợp đồng mua bán:

Như đã nêu trên, sau khi hợp đồng phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, Điều 5 Luật Công chứng đã quy định:

“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Do đó, bạn và bên bán có nghĩa vụ thi hành hợp đồng mua bán đất đã được công chứng, trong trường hợp bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bên bán có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cũng theo quy định nêu trên, hợp đồng công chứng có thể bị tòa án tuyên bố là vô hiệu khi có đầy đủ các căn cứ quy định của pháp luật.

3. Trình tự, thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng thế nào?

Trường hợp các bên đồng ý hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã được công chứng và có văn bản cam kết về việc hủy bỏ này thì thực hiện việc hủy bỏ như sau:

Bước 1: Bạn nộp hồ sơ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã công chứng đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.

Hồ sơ phải nộp bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Hợp đồng mua bán đất;

– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

– Bản sao Giấy chứng nhận;

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng

Bước 2: Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng

Bước 3: Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

CÓ BẮT BUỘC PHẢI MUA BẢO HIỂM KHOẢN VAY KHI VAY VỐN NGÂN HÀNG KHÔNG?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Ngân hàng ép khách hàng mua bảo hiểm để được giải ngân vay vốn bị xử lý như thế nào?

  1. Ngân hàng có được bắt buộc khách hàng mua bảo hiểm để được vay vốn hay không?

Căn cứ khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 (sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi 2010) có quy định nghiêm cấm ngân hàng bán bảo hiểm có các hành vi sau đây:

Hợp tác, cạnh tranh và đấu thầu trong kinh doanh bảo hiểm

…

4. Nghiêm cấm các hành vi sau đây:

a) Cấu kết giữa các doanh nghiệp bảo hiểm hoặc giữa doanh nghiệp bảo hiểm với bên mua bảo hiểm nhằm phân chia thị trường bảo hiểm, khép kín dịch vụ bảo hiểm;

b) Can thiệp trái pháp luật vào việc lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm;

c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn chỉ định, yêu cầu, ép buộc, ngăn cản tổ chức, cá nhân tham gia bảo hiểm;

d) Thông tin, quảng cáo sai sự thật về nội dung, phạm vi hoạt động, điều kiện bảo hiểm, làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua bảo hiểm;

đ) Tranh giành khách hàng dưới các hình thức ngăn cản, lôi kéo, mua chuộc, đe dọa nhân viên hoặc khách hàng của doanh nghiệp bảo hiểm, đại lý bảo hiểm, doanh nghiệp môi giới bảo hiểm khác;

e) Khuyến mại bất hợp pháp;

g) Hành vi bất hợp pháp khác trong hợp tác, cạnh tranh và đấu thầu.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 73/2016/NĐ-CP có quy định như sau:

“Nguyên tắc tham gia bảo hiểm và cung cấp dịch vụ bảo hiểm tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh bảo hiểm, kinh doanh tái bảo hiểm, hoạt động môi giới bảo hiểm tại Việt Nam phải được Bộ Tài chính cấp Giấy phép thành lập và hoạt động (sau đây gọi tắt là Giấy phép) hoặc đáp ứng các điều kiện về cung cấp dịch vụ bảo hiểm qua biên giới theo quy định tại khoản 1 Điều 90 và Điều 91 Nghị định này.

2. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia bảo hiểm có quyền lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm và chỉ được tham gia bảo hiểm tại doanh nghiệp bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam, trừ trường hợp sử dụng dịch vụ bảo hiểm qua biên giới theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 90 Nghị định này. Không tổ chức, cá nhân nào được phép can thiệp trái pháp luật đến quyền lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài của bên mua bảo hiểm.”

Mặt khác, Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng cũng không có điều khoản nào bắt buộc về bảo đảm khoản vay. Do đó, việc mua bảo hiểm khoản vay chỉ là thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng.

Có mua bảo hiểm khoản vay hay không là hoàn toàn tự nguyện trên cơ sở nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng chứ không phải quy định bắt buộc của pháp luật.

Hiện nay, lợi nhuận từ việc bán bảo hiểm đang là nguồn thu nhập rất lớn của ngân hàng và nhân viên của họ. Doanh số bán bảo hiểm cũng là 1 phần chỉ tiêu áp cho nhân viên ngân hàng. Do đó, khi khách vay tiền, mặc nhiên nhân viên ngân hàng sẽ chào mời khách mua bảo hiểm.

Trên thực tế, nhiều nhân viên ngân hàng cũng không giải thích rõ ràng với khách hàng về lợi ích của các sản phẩm bảo hiểm kèm theo khoản vay, thậm chí có trường hợp nhân viên ngân hàng vì để ăn hoa hồng còn nói với khách đây là khoản bảo hiểm bắt buộc để được duyệt nhanh hồ sơ. Điều này đã gây tâm lý khó hiểu, bức xúc cho khách hàng.

2. Ngân hàng ép khách hàng mua bảo hiểm để được giải ngân vay vốn bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 17 Nghị định 98/2013/NĐ-CP (bổ sung bởi khoản 7 Điều 1 Nghị định 48/2018/NĐ-CP) quy định như sau:

Xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về triển khai bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm sức khỏe

…

2. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm sau:

a) Không cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến hợp đồng bảo hiểm, không giải thích các điều kiện, điều khoản bảo hiểm cho bên mua bảo hiểm khi giao kết hợp đồng bảo hiểm;

b) Không thực hiện thông báo cho bên mua bảo hiểm về tình trạng hợp đồng bảo hiểm theo quy định của pháp luật;

c) Ép buộc giao kết hợp đồng bảo hiểm bổ trợ kèm theo hợp đồng bảo hiểm chính;

d) Triển khai các sản phẩm bảo hiểm thuộc nghiệp vụ bảo hiểm liên kết đầu tư, bảo hiểm hưu trí, bảo hiểm sức khỏe không theo quy định của pháp luật.

đ) Ép buộc các tổ chức, cá nhân mua bảo hiểm dưới mọi hình thức

3. Hình thức xử phạt bổ sung:

Đình chỉ hoạt động từ 02 tháng đến 03 tháng một phần nội dung, phạm vi liên quan trực tiếp đến hành vi vi phạm hành chính trong Giấy phép thành lập và hoạt động đối với trường hợp vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều này.

Theo đó nếu ngân hàng có hành vi ép khách hàng đến vay mua bảo hiểm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt tiền từ 40 – 50 triệu đồng. Hơn nữa có thể bị đình chỉ hoạt động từ 02 – 03 tháng một phần nội dung, phạm vi liên quan trực tiếp đến hành vi vi phạm hành chính trong Giấy phép thành lập và hoạt động.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

XÂY NHÀ VƯỢT QUÁ DIỆN TÍCH SỔ ĐỎ CÓ BỊ XỬ PHẠT KHÔNG?

Posted on by thuan.truongLeave a comment
  1. Xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ có bị xử phạt không?

Xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ còn được hiểu là xây nhà vượt quá diện tích đất ở được ghi nhận trong Sổ đỏ, đây là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đai được ghi nhận tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 và vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

  1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

  1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như đã nêu ở trên, xây nhà vượt quá diện tích đất ở được ghi nhận trong Sổ đỏ là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất, đồng thời khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ một trong những hành vi bị nghiêm cấm là không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích. Do đó, việc xây nhà vượt quá diện tích đất ở được ghi nhận trong Sổ đỏ có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật

2. Khi Xây nhà sai vị trí đất ở được ghi nhận trong sổ đỏ có bị phạt không?

Theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Các hành vi có thể bị xử phạt gồm:

Một là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Mức phạt tối thiểu đối với hành vi này là 3.000.000 đồng nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn và 6.000.000 đồng nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị.

Hai là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép mà mức phạt hành chính có sự khác biệt, thấp nhất là 3.000.000 đồng nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.

Ba là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này đối với đất ở khu vực nông thôn là 3.000.000 đồng và ở khu vực đô thị là 6.000.000 đồng.

Lưu ý: Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất ở theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất/giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp.

3. Làm thế nào để hợp pháp hóa phần diện tích xây vượt quá?

Trường hợp xây nhà vượt quá phần diện tích đất ở ghi trong Sổ đỏ, để không vi phạm pháp luật, người có quyền sử dụng đất cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích vượt quá sang đất phi nông nghiệp.

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sửu dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ

– Thành phần hồ sơ:

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp hồ sơ

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

– Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

* Lưu ý về thời gian thực hiện:

– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất);

– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

BÁN NHÀ MÀ KHÔNG BÁN ĐẤT CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Việc mua bán nhà ở ngày càng trở lên phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng biết được các quy định về điều kiện mua bán nhà ở dẫn đến trên thực tế có rất nhiều hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện. Bên cạnh đó có rất nhiều người hay thắc mắc liệu bán nhà mà không bán đất có được không?

Việc bán nhà mà không bán đất chính là việc chủ sở hữu căn nhà muốn bán lại ngôi nhà cho người khác nhưng lại không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà đó cho họ. Mọi người đều biết nhà ở là tài sản gắn liền với đất, vậy bán nhà mà không bán đất có được không?

1. Điều kiện mua bán nhà ở

Hiện nay hoạt động mua bán nhà ở ngày càng diễn ra phổ biến, tuy nhiên các bên trong quan hệ mua bán cần phải quan tâm đến các điều kiện mà luật nhà ở quy định để có thể chuyển nhượng nhà ở hợp pháp. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn các quy định của Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán và điều kiện của các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở như sau:

1.1. Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán

     Nhà ở muốn tham gia vào giao dịch mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

  • Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ) thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, để việc mua bán nhà ở là hợp pháp thì bên cạnh điều kiện về đối tượng mua bán là nhà ở thì bên mua và bên bán phải có đủ điều kiện sau:

1.2. Điều kiện của người bán

Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

  •  Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

(Người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ mười tám tuổi trở lên, trừ người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự)

1.3. Điều kiện của bên mua nhà

Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở phải có điều kiện sau:

  • Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
  • Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Căn cứ vào các quy định trên có thể thấy khi bạn có nhu cầu bán nhà chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện trên và không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất. Đồng thời theo quy định trên có thể thấy người bán nhà là chủ sở hữu nhà ở cũng không cần là người có quyền sử dụng đất mà vẫn có thể chuyển nhượng nhà ở cho người khác. Do đó, bạn có thể bán ngôi nhà của bạn cho người khác mà không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng mảnh đất đó.

2. Những vấn đề gặp phải khi bán nhà mà không bán đất

Thực tế pháp luật không cấm việc chỉ bán nhà mà không bán đất, tuy nhiên lại có ít người thực hiện cách bán nhà này. Thông thường người dân sẽ bán cả nhà và đất cùng nhau, bởi nếu chỉ bán nhà mà không bán đất có thể gặp phải một số vướng mắc như:

  • Trong trường hợp mà bạn đã bán nhà cho người khác thì bạn chỉ còn lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối với phần diện tích đất mà đã xây dựng nhà trên đấy thì bạn sẽ không thể khai thác giá trị của mảnh đất đó. Bên cạnh đó sau này khi bạn muốn chuyển nhượng lại mảnh đất cho người khác cũng sẽ khó khăn hơn vì họ không thể khai thác được toàn bộ diện tích mảnh đất.
  • Còn đối với người mua nhà do chỉ có quyền sở hữu nhà ở thì khi nhà bị hư hỏng, không thể sử dụng được nữa hoặc khi muốn xây dựng thêm hoặc xây mới thì sẽ không được tiến hành do không có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Trường hợp này muốn xây dựng mới thì chủ nhà phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đối với phần diện tích xây dựng ngôi nhà.

Như vậy có thể thấy hiện nay theo quy định của pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất. Tuy nhiên, khi bán muốn bán nhà ở thì phải cần đáp ứng đủ các điều kiện để có thể chuyển nhượng lại nhà ở cho người khác hợp pháp. Tuy pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất nhưng trên thực tế vẫn ít người thực hiện việc này. Bởi vì nếu bán nhà mà không bán đất có thể dẫn đến nhiều vướng mắc khiến cả người sở hữu nhà ở và người có quyền sử dụng đất không thể khai thác được toàn bộ giá trị của tài sản và có thể tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG

Posted on by thuan.truongLeave a comment

Tranh chấp lối đi chung, giải quyết thế nào?

Tranh chấp lối đi chung là gì?

Khác với lối đi qua, lối đi chung hiện nay chưa được quy định cụ thể trong văn bản pháp luật nào. Tuy nhiên có thể hiểu lối đi chung là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng. Tranh chấp lối đi chung là cách gọi để chỉ các mâu thuẫn về việc mở lối đi chung hay mâu thuẫn do lấn, chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề.

* Trường hợp tranh chấp về mở lối đi chung:

Lối đi chung được hình thành từ phần diện tích đất do người sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối ra đường công cộng (giống với lối đi qua).

Hoặc, lối đi chung do các chủ sử dụng đất cắt một phần đất của mình tạo nên, đồng thời lối đi chung tạo thành ranh giới sử dụng đất giữa các thửa đất liền kề (thường gọi là đường đi chung hoặc ngõ đi chung).

Có thể thấy, việc mở lối đi chung là quyền của người sử dụng đất tự dành ra/theo thỏa thuận/chuyển nhượng một phần diện tích đất để làm lối đi chung. Như vậy, đây được coi là tranh chấp dân sự, trường hợp đương sự lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp là khởi kiện thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.

* Trường hợp tranh chấp do lấn, chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề:

Hầu hết các vụ việc xảy ra do hành vi lấn, chiếm đất giữa những người sử dụng đất liền kề trên thực tế là tranh chấp đất đai.

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp về lối đi do hành vi lấn, chiếm giữa những người sử dụng đất liền được xác định là tranh chấp đất đai.

Giải quyết tranh chấp lối đi chung thế nào?

Cách giải quyết tranh chấp lối đi chung đối với các trường hợp tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau. Cụ thể như sau:

– Hòa giải tranh chấp đất đai:

* Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”

* Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã

Theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”

Theo các quy định nêu trên, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Vậy có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai phải thực hiện hòa giải không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/ NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 05 tháng 05 năm 2017:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

– Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

+ Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, các tranh chấp sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai. Theo đó, để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  • Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
  • Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
  • Tranh chấp chưa được giải quyết.
  • Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với anh/chị.

Để được tư vấn, hỗ trợ về các thủ tục pháp lý, bạn có thể liên hệ Luật sư, theo các phương thức sau:

Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!